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Aktuelles

Immer mehr wollen Hertha retten

Stadionkosten könnten für Hertha gesenkt werden - Verbandsboss will 500 Makler für Spenden mobilisieren.

Nach dem 21-Millionen-Rettungsplan von CDU-MdB Frank Steffel (43) will jetzt auch die Olympiastadion GmbH dem Krisen-Klub helfen. B.Z. erfuhr: Das Land Berlin (alleiniger Gesellschafter der Betreibergesellschaft) will Hertha bei den Mietzahlungen für die Rückrunde entgegenkommen!

LSB-Präsident und Olympiastadion-Aufsichtsrat Klaus Böger (64) bestätigt der B.Z.: „Steffels Bemühungen sind begrüßenswert. Es gab eine Aufsichtsratssitzung. Der Punkt in dem Brief, der den Senat betrifft, ist auf den Weg gebracht. Es gibt Möglichkeiten zu helfen. Man kann vielleicht auch etwas aufschieben. Mehr kann ich nicht dazu sagen, es ist Vertraulichkeit vereinbart.“

Ex-Senator Böger spielt mit seiner Aussage auf Steffels Forderung an, der Senat müsste Hertha in der Rückrunde kostenlos im Stadion spielen lassen. Damit würde der Klub rund 2 Mio. Euro sparen, denn pro Heimspiel werden 175.000 Euro Miete fällig. Bei mehr als 50.000 Zuschauern sogar 250.000 Euro. Erlassen werden kann die Miete aber nicht. Nach B.Z.-Informationen wurde im Aufsichtsrat aber diskutiert, ob Hertha die fälligen Zahlungen später tätigen kann. Damit hätte der Klub kurzfristig mehr finanziellen Spielraum.

Olympiastadion-Boss Peter von Löbbecke zur B.Z.: „Es gibt existierende Verträge, daran müssen wir uns halten. Aber im Rahmen einer GmbH gibt’s auch Wege, etwas zu tun. Wir wollen Hertha helfen.“ Von Löbbecke hat auch persönliches Interesse daran. Der Nutzungsvertrag für das Stadion läuft noch bis 2017 und gilt auch für die Zweite Liga. Angeblich aber zu deutlich verringerter Miete! Von Löbbecke: „Wir wollen, dass Hertha erstklassig bleibt!“

"Berliner Makler sollen geschlossen hinter Hertha stehen!“

Auch Immobilien-Makler wollen Hertha helfen: Dirk Wohltorf meldete sich bei der B.Z.: Der Frohnauer: „Ich spende 5000 Euro, sobald die Aktion vernünftig anläuft. Steffels Idee ist richtig und gut – Hertha darf nicht absteigen.“

Wohltorf ist ehrenamtlich Vorstandsvorsitzender des Maklerverbandes IVD (bundesweit 6000 Mitglieder). Und dieses Netzwerk nutzt er. Der Makler: „Ich habe per Fax und Mail unsere 500 Berliner Mitglieder aufgerufen, mir zu folgen und zu helfen. Die Berliner Makler sollen geschlossen hinter Hertha stehen!“

Auch der Unternehmer Thomas G. Stiegler packt mit an. Der Chef der „TORRE GmbH“ (u.a. Apotheken): „Wenn Steffels Plan auf den Weg gebracht wird, erhöhe ich meine Unternehmensspende auf 2500 Euro. Außerdem würde ich fünf Rückrunden-Dauerkarten ‚Rettet Hertha’ kaufen und dreißig Sonder-Trikots ‚Ich bin ein Herthaner’ nehmen.“

Quelle: B.Z., 14.01.200

IVD Berlin-Brandenburg präsentiert Immobilienpreisservice 2009/2010

• Ausdifferenzierung zwischen unterem und oberem Preissegment bei Miet- und Eigentumswohnungen in der Hauptstadt setzt sich fort
• Kaufpreisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser als Anlageobjekte auf langfristigem Durchschnittswert vor 2005 angekommen
• Bezirksscharfe Analyse um differenzierte Brandenburger Städtereports und Liegenschaftszinssätze ergänzt

Die Ausdifferenzierung zwischen dem unteren und oberen Preissegment bei Mietwohnungen in der Hauptstadt setzt sich fort. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin- Brandenburg zum Stichtag 1. Oktober 2009, den er im Rahmen der 8. Berlin-Brandenburger Immobilientage am 15. und 16. Oktober 2009 im Ellington Hotel in Berlin präsentiert. „Während die Mieten in einfachen und mittleren Lagen in Teilen leicht nachgaben, stiegen sie in den guten und sehr guten Wohnlagen weiter an“, so Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg und langjähriger Makler in der Hauptstadt. „Diese Entwicklung zeigt, dass es genügend preisgünstigen Wohnraum in Berlin gibt.“

So kostet eine Berliner Mietwohnung in Standardlage durchschnittlich 5,80 Euro nettokalt pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Erhebungszeitraum 2008/2009 stabil geblieben. Am günstigsten ist dieser Wohnraum mit 4,75 Euro pro Quadratmeter in Neukölln, den Spitzenwert von 6,50 Euro pro Quadratmeter zahlen Verbraucher für eine Standardwohnlage in Steglitz-Zehlendorf. Für Mietwohnungen in Vorzugslagen hat sich in 2009 gegenüber dem Vorjahr die Miete von 6,80 auf 7,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter leicht erhöht. Mietpreise von bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter müssen in Charlottenburg-Wilmersdorf kalkuliert werden. „Die in unserem Immobilienpreisservice genannten Mieten liegen bis zu 20% höher als im Berliner Mietspiegel. Dennoch stehen wir hinter unseren Zahlen, da sie den im Markt registrierten Abschlussmieten entsprechen“, betont Dirk Wohltorf.

Eigentumswohnungen gewinnen an Attraktivität

Auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen in der Hauptstadt zeigen sich Unterschiede in den Wohnlagen. In Exklusiv- und Szenelagen werden für Premiumwohnungen Spitzenpreise von bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Während das Preisgefüge von Wohneigentum in Standardwohnlagen mit 1.200 Euro pro Quadratmeter stabil bleibt, müssen Kaufinteressenten in Vorzugslagen aktuell im Durchschnitt 1.600 Euro pro Quadratmeter aufbringen. Dies sind knapp 3,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. „Neueigentümer können somit im Schnitt eine 90 Quadratmeter große Wohnung für 100.000 Euro erwerben“, erläutert Andreas Habath, Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg und vorsitzendes Mitglied des IVD Wertermittlungsausschusses. „Im Zusammenspiel mit den aktuell günstigen Finanzierungszinssätzen ergibt sich dabei eine Finanzbelastung auf aktuellem Berliner Mietniveau, was die Attraktivität einer Immobilie als Altersvorsorge deutlich stärkt. Mit dem Immobilienpreisservice geben wir dem Verbraucher für den Kauf einer Immobilie zwar ein fundiertes Nachschlagewerk an die Hand, dennoch empfehlen wir die Einbindung eines IVD Experten. Hier bietet der IVD als größter Verband der Immobilienberater, Makler, Hausverwalter und Sachverständigen Hilfestellung.“ Kaufpreisniveau von Renditeobjekten pendelt sich auf langfristigem Durchschnitt ein Entgegengesetzt der Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen sind die Transaktionen und der Geldumsatz der Renditeimmobilien stark gefallen. Aktuell beträgt der durchschnittliche Ertragsfaktor für Berlin in Standardwohnlagen rund 12,0-fach, in Vorzugswohnlagen rund 13,5-fach.

Im Vorjahr lag der Ertragsfaktor noch bei 13,0 bis 14,0-fach, in 2007 sogar bei 13,5 und 15,0-fach. Bei genauerer Betrachtung ist der Einbruch auf dem Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser allerdings nicht so extrem, wie die Zahlen vermuten lassen. „Das Kaufpreisniveau nähert sich aktuell dem langfristigen Durchschnittswert an, den wir vor 2005 feststellen konnten. Somit hat der Markt lediglich die exorbitanten Zuwächse der vergangenen Jahre korrigiert“, so Habath, der die Attraktivität des Investmentstandorts Berlin aufgrund geringer Kaufpreise im internationalen Vergleich ungebrochen sieht.

Bezirksscharfe Berlin-Analyse um Brandenburger Städtereports ergänzt

Wie im vergangenen Jahr erfasst der Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg die Miet-, Kauf- und Renditefaktoren in Berlin bezirksscharf. Dabei dient die bereits im IVDMarktmietspiegel 2009 aktualisierte Wohnlagenkarte als Basis für die neue 6-fache Wohnlagenunterteilung auf Bezirksebene, um dem aktuellen Marktgeschehen gerecht zu werden. Neben dem Berliner Markt wurde auch der Brandenburger Immobilienmarkt intensiver untersucht. Außer Potsdam wurden zusätzlich die Städte Cottbus und Frankfurt an der Oder betrachtet, um an Hand der Daten eine Gesamtanalyse der kreisfreien Städte abzubilden. Dabei lässt sich ein Mietpreisniveau von 2,75 Euro nettokalt pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis hin zu 6,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter in guten Lagen feststellen. Der Kaufpreis für eine Wohnung in Brandenburg reicht von 900 Euro pro Quadratmeter bis 1.600 Euro. Es gab somit kaum

Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr.

Ein anderes Bild zeichnet sich in Potsdam. In guten und sehr guten Wohnlagen übersteigen die Preise das Berliner Niveau. Kostet die Miete in einfachen Lagen durchschnittlich nur 4,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter, so liegt sie in sehr guten Lagen bei 10,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter – ca. 2,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter mehr als in Charlottenburg-Wilmersdorf, dem teuersten Berliner Mietbezirk. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Potsdam variiert wohnlagenabhängig zwischen 1.100 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. „Auch zukünftig ist aufgrund der unverändert starken Nachfrage in diesem Markt mit weiteren Preiszuwächsen zu rechnen“, so Wohltorf.

Erstmals Liegenschaftszinssätze erfasst

Eine weitere Neuerung des Immobilienpreisservice 2009/2010 stellt die erstmalige Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen dar. Der IVD Berlin-Brandenburg hat diese für das Ertragswertverfahren nach (Immo)WertV anhand tatsächlicher Transaktionen abgeleitet. Damit stehen den professionell agierenden Marktakteuren für den größten deutschen Anlageimmobilienmarkt erstmals nach Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise belastbare und differenzierte Kennziffern zur Verfügung. „Vor dem Hintergrund der Internationalisierung des Immobilienmarktes steigt auch die Nachfrage nach geeigneten und aktuellen Marktdaten. Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Kontext internationaler Finanzmärkte ist die Transparenz der maßgebliche Faktor für das Engagement vieler Investoren. Daher kommt diesen Liegenschaftszinssätzen eine besondere Bedeutung zu“, erklärt Habath.

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Aktuelle Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser mit geringem gewerblichen Mietanteil in Berlin

Es werden dringend das Marktgeschehen widerspiegelnde aktuelle Marktdaten zur Markt- und Beleihungswertermittlung benötigt, da sich der Teilmarkt der Renditeimmobilien bedingt durch die internationale Finanz- und Wirtschaftskrise sowie den überzogenen Kaufpreisen fundamental geändert hat. Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Kontext internationaler Finanzmärkte ist die Transparenz der maßgebliche Faktor für das Engagement vieler Investoren.

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IVD Berlin-Brandenburg stellt Marktmietspiegel für die Hauptstadt vor

  

• Festgestellte Neuabschlussmieten rund 20% über offiziellen Mietspiegelwerten
• Sechsfache Wohnlagen-Unterteilung und gewichteter Merkmalsnavigator ermöglichen differenzierte Mietberechnung

Berlin, 16. Juni 2009.

Der IVD Berlin-Brandenburg e.V. stellte heute einen Marktmietspiegel für Geschossbauwohnungen in Berlin vor und gibt damit einen aktuellen und umfassenden Überblick über das Geschehen am Mietwohnungsmarkt in Berlin zum Stichtag 01.06.2009 für den preisfreien Wohnungsbau. Darin sind im Unterschied zu anderen Publikationen die tatsächlich im Markt erzielten Neuabschlussmieten erfasst. „Viele Veröffentlichungen suggerieren dem Verbraucher ein falsches Bild des Berliner Mietmarktes, da sie nur Angebotsmieten erfassen, also darstellen, für welche Miete eine Wohnung auf dem Markt angeboten wurde und nicht zu welchem Mietpreis tatsächlich ein Abschluss erfolgte“, weiß Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg e.V. Auch der Berliner Mietspiegel zeige aufgrund der Mischung von Neuabschluss und veränderten Bestandsmieten der letzten 4 Jahre nur ein ungenaues Bild des Berliner Mietmarkts, so der Immobilienexperte und langjährige Makler in der Hauptstadt. „Darüber hinaus hat der Berliner Mietspiegel 2009 seinen Stichtag am 01.10.2008 – d.h. Aktualität ist hier nicht wirklich gegeben.“ Hier setzt der Marktmietspiegel des IVD Berlin-Brandenburg an und stellt damit ebenso wie der jeweils im Herbst erscheinende IVD Immobilienpreisservice für Verbraucher und Immobilienexperten ein Nachschlagewerk dar, mit dem Marktmieten bezirksscharf vergleichbargemacht werden.

„Die Abweichungen zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels und der tatsächlichen Neuabschlussmiete betragen insbesondere in Innenstadtlagen teilweise bis zu 20 Prozent. Dies suggeriert ein falsches Marktbild, das sowohl Mietern als auch Vermietern zum Nachteil gereicht, da beide mit unterschiedlichen Preisvorstellungen aufeinander treffen. Dies erschwert Verbrauchern, das für sie passende Angebot zu finden“, so Andreas Habath, Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg e.V. und vorsitzendes Mitglied des IVD Wertermittlungsausschusses.„Daher geben wir Mietern und Vermietern mit dem IVD Marktmietspiegel zusätzlich einen gewichteten Merkmalsnavigator für Faktoren wie Lage und Ausstattung sowie ein Rechenbeispielan die Hand, so dass die tatsächliche Marktmiete für die betreffende Wohnung eigenständig berechnet werden kann“. Hinsichtlich der Darstellungsform knüpft der IVD Berlin- Brandenburg e.V. an den Immobilienpreisservice 2008/2009 nahtlos an, der durch die differenzierte Darstellungsform nach Bezirken für eine sehr positive Resonanz bei Verbrauchern und Immobilienprofis sorgte. „Gleichzeitig haben wir unsere Analyse noch mal geschärft und können nun nicht nur Aussagen zu den Mieten einzelner Bezirke, sondern auch zu differenzierten Wohnlagen treffen. Denn gerade in Berlin unterscheiden sich einzelne Straßenzüge und Quartiere inzwischen erheblich in ihrer Wohnqualität und können nicht länger nur in die Kategorien einfach-mittel-gut eingeteilt werden.“ Daher hat der IVD in seiner neuen Wohnlagenübersicht eine sechsfache Differenzierung vorgenommen.

Berliner Mietwohnungsmarkt differenziert sich weiter aus

Insgesamt stellt der IVD in seinem Marktspiegel einen leichten Mietanstieg für die Hauptstadt fest. „Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Berlins in den vergangnen drei Jahren, der viel zu geringen Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau sowie dem stetigen Anstieg der Berliner Haushalte sind die Mieten in der Hauptstadt mit einer durchschnittlichen Mietdynamik von einem Prozent aber insgesamt stabil“, erklärt Wohltorf. In einigen Bereichen sieht der IVD eine Angebotsknappheit, die jedoch auf einzelne Innenstadtlagen in Verbindung mit entsprechend nachgefragten Gebäudetypen – insbesondere dem modernisierten Altbau – beschränkt ist.

Insgesamt konnte der IVD bislang keine negativen Auswirkungen auf dem Berliner Wohnungsmietenmarkt bedingt durch die Wirtschafts- und Finanzkrise ausmachen. Auch zukünftig wird Berlin nur in abgemilderter Form die Auswirkungen zu spüren bekommen, da die sensible Exportindustrienur einen geringen Anteil an der Berliner Gesamtwirtschaft ausmacht. Trotz des im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten weiterhin eher geringen Berliner Mietniveaus ist mit einer Mietbelastung rund 40 Prozent vom Haushaltseinkommen in einigen Bereichen Berlins die Grenze erreicht. Dies liegt vor allem an dem im Bundesdurchschnitt sehr niedrigem Haushaltseinkommen.

Die City-West blüht wieder auf

Während die Mietpreise für Wohnungen im einfachen bis mittleren Wohnungssegment weitgehend stabil sind, steigen sie im oberen Preissegment jedoch weiter an. Die Schwerpunktmiete für Standardwohnlagen für Berliner Geschosswohnungen liegt durchschnittlich bei 5,80 Euro pro Quadratmeter netto kalt, die Durchschnittsmiete für Vorzugslagen beträgt hingegen bereits rund 7,00 Euro pro Quadratmeter netto kalt. In Top-Lagen der Charlottenburger City-West stiegen die Mieten für modernisierte Altbauten bis Baujahr 1949 im letzten Jahr sogar auf 9,20 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von fünf Prozent und macht die City-West zum Bezirk mit der höchsten Mietdynamik in Berlin. Weiterhin zählen besondere Kiezlagen in Friedrichshain-Kreuzberg und Schöneberger Toplagen zu den Aufsteigern unter den Bezirken. Flächendeckende Gentrifizierungseffekte konnte der IVD Berlin-Brandenburg e.V. dabei nicht feststellen. „Eine generelle Verdrängung der vorhandenen Bevölkerung in Teilen der innerstädtischen Bezirke konnte von uns nicht ausgemacht werden“, betont Habath. „Bei genauerer Betrachtung betreffen die hohen Preissteigerungen von über 5 Prozent nur einzelne prominente Lagen, die bereits seit vielen Jahren von Besserverdienern nachgefragt werden“.

Gleichzeitig haben sich in innerstädtischer Lage die so genannten Trendlagen teilweise vom „Szeneantlitz“ zu einem bürgerlichen Image gewandelt. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, hat der IVD die Wohnlagenklassifizierung seiner Wohnlagenkarte komplett überarbeitet. Erstmals werden z. B. Bereiche von Prenzlauer Berg zur guten Wohnlage subsumiert. „Dennoch differieren die Mieten in den einzelnen Bezirken und Stadtteilen vereinzelt immer noch stark, so dass dem Verbraucher eine detaillierte Betrachtung im Hinblick auf die Lage, den Bauzustand und die Ausstattung der Wohnung zu empfehlen ist. Der Marktmietspiegel liefert hier eine sehr gute Hilfestellung“, so Habath.

Energetische Beschaffenheit gewinnt weiter an Bedeutung

Der IVD Berlin-Brandenburg e.V. hat außerdem erstmals untersucht, welchen Einfluss die wärmetechnische Beschaffenheit von Gebäuden auf die Miethöhe hat. Demnach gewinnen ökologische Faktoren von Gebäuden aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks und gestiegener Anforderungen an den Klimaschutz enorm an Bedeutung. Insbesondere Nachkriegsgebäuden mit ungünstigem Energiekennwert sind durch höhere Nebenkosten gekennzeichnet. Daher müssen sich Vermieter von Objekten ohne Modernisierung in weniger nachgefragten Lagen kurz- bis mittelfristig auf sinkende Mietpreise einstellen – oder investieren. „Denn durch das sehr geringe Ausgangsmietniveau bieten künftig gerade Gebäude dieser Baujahresepoche nach energetischer Modernisierung das größte Potenzial für Mietsteigerungen“, weiß Habath.

Der Marktmietspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) der Region Berlin-Brandenburg e.V. kann im Internet kostenlos angefordert werden: http://www.ivd-berlin-brandenburg.net.

IVD schlägt Gesetzesänderung vor: Klimaschutz im Mietrecht verankern

• Regenerative Energiequellen künftig als Modernisierung akzeptieren
• Keine Mietminderung mehr bei energetischer Sanierung
• Formale Fallen für Vermieter bei energetischen Maßnahmen reduzieren
  

Der Immobilienverband IVD hat einen Gesetzesvorschlag erarbeitet, der mietrechtliche Hemmnisse beim Klimaschutz beseitigen und Investitionen in die energetische Sanierung von Immobilien künftig attraktiver machen soll. Damit soll die klimapolitische Diskussion auch in mietrechtlicher Hinsicht konkretisiert werden. Mit dem Entwurf sollen die Punkte im deutschen Mietrecht geändert werden, die gegenwärtig energetische Sanierungen und die Reduzierung von CO2-Emissionen erschweren. „In der Praxis hat sich gezeigt, dass Vermieter und Eigentümer von Wohnhäusern häufig wichtige Investitionen in den Klimaschutz unterlassen, weil sie wirtschaftliche Nachteile fürchten“, so Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

„So bleiben Eigentümer beispielsweise allein auf den Kosten sitzen, wenn sie die Energieversorgung des Hauses auf klimafreundliche Quellen umstellen. Denn nur bei so genannten ‚Modernisierungsmaßnahmen’ ist es zulässig, dass ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt wird. Umweltschonende Photovoltaik-Anlagen oder ähnliches werden vom Mietrecht aber nicht als Modernisierung gewertet, wenn sie lediglich einen Austausch von Primärenergie darstellen. Das Gesetz berücksichtigt momentan nur, ob der Energieverbrauch beim Mieter gesenkt wird. Dass Maßnahmen wie der Einbau einer Photovoltaikanlage bei der Qualität der Energieerzeugung und damit eine Ebene höher ansetzen, ist rechtlich unerheblich. Dies ist einer der Punkte, die wir ändern wollen.“

Um diese und weitere Hemmnisse abzubauen, hat der Verband gemeinsam mit der Kanzlei Bethge und Partner, Hannover, Änderungsvorschläge für die Paragrafen §§ 536, 554, 556, 557, 559, 578 BGB erarbeitet und als Gesetzentwurf in die politische Diskussion gebracht.

Der zweite Aspekt, der im Zuge der Gesetzesinitiative geändert werden soll, betrifft ungleiche Lastenverteilungen zwischen Mieter und Vermieter. Als Beispiel nennt der IVD die Möglichkeit der Mietminderung während energetischer Baumaßnahmen. Werden etwa Fassade oder Dach wärmegedämmt, ist dafür in der Regel ein Gerüst notwendig. Wenn dies die Wohnqualität der Mieter beeinträchtigt, dürfen sie für die Zeit der Baumaßnahme weniger Miete zahlen. „Dies sind unkalkulierbare Mindereinnahmen für den Vermieter, die dann besonders hoch sein können, wenn ein Mieter eines Mehrfamilienhauses die bereits begonnene Baumaßnahme durch Gerichtsverfahren verzögert und in dieser Zeit alle anderen Mieter weiter mindern. Zwar darf der Vermieter später die Kosten für die Dämmung anteilig auf die Miete umlegen, die Mieteinbußen trägt er jedoch allein. Das erscheint angesichts der Vorteile, die mit der Modernisierung für den Mieter verbunden sind, nicht verhältnismäßig. Es ist in gewisser Hinsicht paradox, wenn Mieter demjenigen zunächst die Miete mindern, der als Vermieter dafür sorgt, dass man in Zukunft weniger Heizkosten zahlt“, sagt Kießling.

Der dritte Aspekt sind formale Fallen für den Vermieter. Ist beispielsweise eine Wärmedämmung für die Fassade geplant, muss der Vermieter dies rechtzeitig ankündigen. „Die notwendigen Formalitäten überfordern die meisten Vermieter“, berichtet Uwe Bethge, Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge und Partner. „Viele Vermieter verzweifeln, wenn es beispielsweise um die Herausrechnung des Instandhaltungsanteils aus den Kosten einer Modernisierungsmaßnahme geht“.

„Wenn wir die Klimaschutzziele der Bundesregierung ernst nehmen, müssen wir auch den Einsatz erneuerbarer Energien vollständig als mietrechtliche Modernisierung definieren. Es wäre wünschenswert, die Kosten für den Klimaschutz fairer auf beide Schultern – die des Vermieters und auch die des Mieters – zu verteilen. Denn Klimaschutz zum Nulltarif gibt es nicht. Daher brauchen wir eine faire Kostenverteilung und einen Abbau von bürokratischen Hemmnissen“, fasst Kießling das Arbeitspapier des IVD zusammen.

Berlin, 24. September 2008
Quelle: ivd.net

IVD Marktbeobachtung: Was kostet Wohnen? Mietbelastung eine Frage der Betriebskosten

Deutschland ist ein Mieterland. Weit mehr als die Hälfte der Bundesbürger wohnt zur Miete. Der Anteil der Bevölkerung, die sich Wohneigentum angeschafft haben, beträgt nur 43 %. Damit ist Deutschland Schlusslicht in Europa. Wohnen zur Miete ist aber nicht in jedem Fall die günstigste Alternative. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung der IVD-Marktbeobachtung. Im Durchschnitt der untersuchten 100 Städte Deutschlands beträgt der Anteil für Miete und Betriebskosten über 35 % am mittleren Haushaltsnettoeinkommen.

Mieten im internationalen Vergleich niedrig

"Im internationalen Vergleich sind die Mieten in Deutschland niedrig", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD. In der vorliegenden Untersuchung hat der Immobilienverband IVD jedoch genauer hingeschaut. "Das wichtigste Ergebnis unserer Untersuchung ist: In Städten mit großen Gruppen niedriger Einkommensbezieher ist statistisch der Anteil der Miete und der Betriebskosten gemessen am mittleren Haushaltsnettoeinkommen sehr hoch", so der Pressesprecher des IVD. "Städte mit einem hohen Anteil an Studenten oder einer großen Gruppe an Beziehern von staatlichen Transferleistungen, weisen in der Untersuchung des Verbandes eine relativ hohe Mietbelastung aus".

Ein sehr gutes Beispiel dafür die die Stadt Freiburg. Freiburg hat den Ruf als vermögende Stadt mit einer guten Bevölkerungsstruktur und einer guten Kaufkraft. Der hohe Anteil an Studenten in der Stadt bewirkt, dass das mittlere Haushaltsnettoeinkommen unter 1.700,- € liebt. Die vom IVD ermittelte Schwerpunktmiete für eine 75 m² große Wohnung mit mittlerem Wohnwert führt bei einem Vergleich mit dem Haushaltseinkommen zu einer Mietbelastung in Freiburg von über 40 %.

Hebel: Betriebskosten

"Die Zahlen sind nicht so zu verstehen, dass alle Haushalte in einer Stadt eine solch hohe Mietbelastung haben", stellt Jürgen Schick die Ergebnisse der Untersuchung klar. Bezieher niedrigerer Einkommen bewohnen in der Regel Wohnungen, die am unteren Ende der Preisspanne für Mietwohnungen liegen, genauso wie Bezieher höherer Einkommen durchaus Mieten oberhalb der vom IVD ermittelten Schwerpunktmiete bezahlen. "Eines haben aber alle Einkommensgruppen gemeinsam: Die Belastung mit den in den letzten Jahren drastisch gestiegenen Betriebskosten trifft alle Einkommensgruppen gleichermaßen. Hier ist kein Ausweichen auf günstigeren Wohnraum möglich."

Hohe Steigerung der Betriebskosten

Die Netto-Kalt-Mieten sind häufig unterhalb der Inflationsrate gestiegen, während die sog. zweite Miete Steigerungsraten deutlich oberhalb der Inflation hat. Die Heizkosten sind der größte Preistreiber bei den Betriebskosten. Die größte Preissteigerung findet bei den fossilen Brennstoffen statt. Allein die Heizkosten sind zuletzt um durchschnittlich 38 % gestiegen. Nach den vielfachen Preissteigerungen z.B. der Gasversorger gehen gerade die Versorgungsunternehmen in eine neue Runde zur Erhöhung der Kosten. Die Heizkosten machen mit bis zu 40 % den größten Teil der Betriebskosten aus. Die Tendenz ist aktuell weiter steigend. Der zweitgrößte Kostenblock bei den Betriebskosten ist das Wasser. Frischwasser und Abwasser machen über 20 % der Betriebskosten aus. Die Preise sind regional sehr unterschiedlich. In Berlin betrug z.B. eine Erhöhung der Wasserpreise zwischen 2003 und 2007 ca. 25 %.

Marktgleichgewicht in attraktiven Lagen wieder herstellen

Der IVD beobachtet in vielen Städten und Ballungsräumen steigende Mieten. Attraktive Stadtteile oder Städte üben eine hohe Anziehungskraft aus. In diesen Lagen steigen auch die Mieten. IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling dazu: "Steigende Mieten sind ein Ergebnis mehrerer Entwicklungen. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in den Städten gewachsen. Vor allem werden viel weniger Wohnungen gebaut. Wenn also eine Diskussion über die Kosten des Wohnens zu führen ist, dann muss eine Lösung für ein ausgeglichenes Angebot oder den Neubau von Wohnungen in den Ballungsräumen gefunden werden." Die Forderung nach einer Begrenzung der Mieten, die immer wieder erhoben wird, gehe daher völlig an den aktuellen Gegebenheiten vorbei. Im Gegenteil müsse Neubau attraktiver gemacht werden. "Wir müssen über neue Wohnungen in den Städten genauso sprechen wie über die Ausstattung dieser Wohnungen. Ich denke da vor allem an altengerechte Wohnungen oder an Mehrgenerationenhäuser. In unserer Fachsprache heißt das barrierefreier Wohnraum. Die Förderung des Neubaus dieser Wohnungen würde eine erste Entlastung mit sich bringen, die sich auch auf die Mieten insgesamt auswirken kann“, so der IVD-Präsident weiter.

Um den aktuellen Entwicklungen Rechnung zu tragen, fordert der IVD die Beseitigung von Hemmnissen bei der energetischen Sanierung von bestehenden Immobilien und die Wiedereinführung der degressiven AfA im Neubau, um diesen wieder anzukurbeln.

Die Studie zu 100 Städten finden Sie hier (www.ivd.net).

Informationen zu Abmahnungen von Hauser

Herr Hauser mahnt in diesen Tagen wieder verstärkt wegen angeblich nicht korrekter Angaben im Impressum (Homepage & Angaben bei Immobilienbörsen) ab. Offenbar schwerpunktmäßig bezogen auf die fehlende postalische Adresse der Aufsichtsbehörde. Diesmal sind auch Makler aus Berlin und Brandenburg betroffen.

Alle Betroffenen sind aufgerufen, keinesfalls auf diese Abmahnungen zu reagieren, sondern diese an Herrn Koch zu melden. Sie werden daraufhin Antwort von ihm erhalten, die folgende Fragestellungen erörtert:

• BGH Urteil zu Vielfachabmahnern
• Verneinung der Pflichtangabe der postalischen Adresse der Aufsichtsbehörde durch Gerichte
  
• Hinweise zur Gestaltung der Datenschutzklausel

Hinweise zur Gestaltung eines Impressums nach §5 TMG

Deutsche Investoren wollen das Investitionsvolumen am heimischen Immobilienmarkt steigern

Die Mehrheit sucht Core-Investments und setzt auf Büro und Einzelhandel

Deutsche Immobilieninvestoren wollen ihr Engagement am heimischen Immobilienmarkt steigern. Das ergab eine Umfrage des IVD Bundesverbands, an der sich deutsche Investoren mit insgesamt 53,5 Milliarden Euro Assets under Management in Deutschland beteiligten. Die teilnehmenden Investoren sind Initiatoren geschlossener, offener Fonds und Spezialfonds sowie Versicherungen. 42 Prozent der Befragten wollen ihr Engagement am deutschen Immobilienmarkt – gemessen am Investitionsvolumen – stark steigern. 29 Prozent der Befragten wollen wenig mehr am deutschen Immobilienmarkt investieren. 25 Prozent der Unternehmen beabsichtigen, das Investitionsvolumen am heimischen Markt unverändert zu belassen und 4 Prozent wollen ihre Investitionen senken.

„Damit bestätigt die Umfrage die Einschätzungen vieler Marktteilnehmer zum Investmentgeschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt, wonach die erwartungsgemäß geringeren Umsätze vielmehr auf die schwierigeren Finanzierungsbedingungen als auf mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen sind“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbands.

Deutschland ist mit Abstand der attraktivste Immobilienmarkt

Für nahezu alle befragten Investoren ist Deutschland der mit Abstand attraktivste Immobilienmarkt: 58,3 Prozent sagen Deutschland sei „sehr attraktiv“, 37,5 Prozent halten Deutschland für „attraktiv“. Danach folgen auf der Attraktivitätsskala mit der Bewertung „sehr attraktiv“ bis „attraktiv“:

2. Osteuropa (56,5%)
3. Asien (41,7%)
4. Frankreich (39%)
5. USA (37,6%)
6. BRIC-/Emerging Markets (37,5%)
7. Niederlande (37,5%)
8. Kanada (29,2%)
9. Südeuropa (26,1%)
10. Großbritannien (26,0%)
11. Australien/Neuseeland (17,3%)
12. Skandinavien (4,3%)
13. Mexiko/Chile (4,3%)

Deutsche Immobilien sind immer noch vergleichsweise günstig

Mit 29 Prozent ist die Mehrheit der befragten Investoren der Meinung, dass das gestiegene Engagement deutscher Investoren am heimischen Immobilienmarkt darauf zurück zu führen sei, dass Immobilien in Deutschland immer noch vergleichsweise günstig sind. Ein wichtiges Motiv für das gestiegene Engagement ist für 21 Prozent der Befragten auch die Aussicht auf Mietsteigerungen. Weniger ausschlaggebend waren das Ende der Preis treibenden Bieterverfahren, die robuste konjunkturelle Entwicklung Deutschlands sowie der Rückzug fremd finanzierender Investoren.

Insbesondere Core-Objekte sind gefragt

„Die klassische, gut vermietete Immobilie an sehr guten Standorten steht im Fokus der Deutschland-Engagements der befragten deutschen Investoren“, sagt Schick. 46 Prozent der Befragten geben an, dass Core-Investments ihre Investmentaktivitäten in Deutschland dominieren werden. Ein Drittel fokussiert Value-added-Investments. Bei nur 18 Prozent der befragten Investoren dominieren opportunistische Investments das künftige Engagement am deutschen Immobilienmarkt.

Starker Fokus auf Büro und Einzelhandel

„Unterschieden nach Nutzungsarten stehen heimische Büro- und Einzelhandelsimmobilien im Fokus der deutschen Investoren“, so Schick. Mit jeweils über 40 Prozent gibt die Mehrheit der Investoren an, dass diese Nutzungsarten in nächster Zeit „sehr stark“ im Fokus ihrer Investitionstätigkeit am heimischen Immobilienmarkt stehen. Dabei setzt jeweils etwa ein Drittel der Investoren „sehr stark“ oder „gar nicht“ auf Shopping Center oder großflächige Einzelhandelsimmobilien.

Wohnimmobilien stehen bei etwa einem Drittel der Investoren „sehr stark“ im Fokus, während 47,8 Prozent der Investoren deutsche Wohnimmobilien „gar nicht“ fokussieren. Andere Immobilienarten wie Logistikimmobilien, Hotels und Seniorenimmobilien spielen bei der Mehrheit der befragten Investoren gar keine oder nur eine geringe Rolle bei ihren künftigen Investitionstätigkeiten.

Eher steigende Preise in A-Lagen, eher sinkende Preise in B-Lagen

Wegen der gestiegenen Nachfrage seitens der deutschen Investoren nach heimischen Immobilien werden nach Ansicht der befragten Investoren die Preise in A-Lagen größtenteils gleich bleiben oder eher steigen. Dagegen schätzen die Befragten, dass die Preise in B-Lagen größtenteils gleich bleiben oder aber eher sinken. In Peripherie-Lagen, so ist die Mehrheit der Befragten der Meinung, werden die Preise eher sinken.

Finanzmarktkrise beeinflusst Investmentgeschehen erheblich

Als Auswirkung der Finanzmarktkrise meint mit 87 Prozent die deutliche Mehrheit der befragten Investoren, dass das laufende Jahr von kleinen und mittelgroßen Transaktionen geprägt sein wird. Mit 78 Prozent schließt sich die Mehrheit auch hinsichtlich der Entwicklung der Portfoliotransaktionen der Marktmeinung an, wonach der Anteil an Einzeltransaktionen deutlich zunehmen wird. Nur rund 22 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass es infolge der Auswirkungen durch die Finanzmarktkrise in Teilmärkten zu Preiskorrekturen von bis zu 20 Prozent nach unten kommen wird. Nach Ansicht der Mehrheit wird es eher nicht oder auf keinen Fall zu Preiskorrekturen kommen.

Dass Investoren im Zuge der Finanzmarktkrise höhere Anforderungen an die Eigenkapitalverzinsung haben, dem stimmt mehr als ein Viertel der Investoren zu.
57 Prozent sind der Meinung, dass bereits im Portfolio liegende deutsche Immobilien länger gehalten werden. Mit über 80 Prozent ist die deutliche Mehrheit der befragten Investoren der Ansicht, dass Projektentwicklungen wieder an Bedeutung gewinnen werden.

Berlin, 30. April 2008, Quelle: ivd.net
Komplette Pressemitteilung mit Grafiken als Download hier.

Immobilien Jahrbuch 2008 erschienen

Immobilienkonjunktur kühlt sich deutlich ab

• Immobilien Jahrbuch 2008 erschienen: Analysen und Prognosen zur Subprimekrise sowie allen wichtigen Themen der Immobilienwirtschaft
• 37 Beiträge renommierter Autoren, u. a. Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee und Deutsche Bank Chefvolkswirt Prof. Norbert Walter

Das Immobilien Jahrbuch 2008 ist mit 37 Beiträgen renommierter Autoren zu allen aktuellen und branchenrelevanten Themen erschienen. Das Werk führt Marktteilnehmer und Akteure in den jüngsten Stand der Diskussionen ein. Zugleich bietet es Informationen aus erster Hand zu den wesentlichen Themenfeldern Immobilien-Konjunktur und Politik, Trends und Märkte, Steuern und Recht.

Die Bandbreite der Themen reicht von den Auswirkungen der Subprime-Krise über die Stadtentwicklungspolitik bis hin zu den neuen steuerlichen Restriktionen und den klimapolitischen Herausforderungen für die Branche. Diskutiert werden weiterhin die teils schwierige Situation von Immobilienunternehmen an den Aktienmärkten, die Konstruktionsfehler des REITs oder das Comeback der Sale and lease back Transaktionen. Ein Überblick über die Entwicklungen an den Märkten der offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie die Marktsicht von zehn führenden Immobilienjournalisten runden die Themenpalette ab.

So appelliert etwa Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee (SPD) an die Akteure der Immobilienwirtschaft, ihrer Schlüsselrolle in der Stadtentwicklungspolitik zur Verbesserung der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit der Städte sowie Stärkung der Wohnungsmärkte weiterhin engagiert nachzukommen. Prof. Norbert Walter, Chefvolkswirt der Deutschen Bank, sagt der Branche in seiner umfassenden Immobilienkonjunktur-Prognose eine Abkühlung, nicht aber einen Absturz für 2008 und 2009 voraus. „Dieses Jahr ist zwar die Hauptbotschaft, dass geringeres Wachstum und folglich keine Rezession auf den Immobilienmärkten ins Haus steht. Allerdings wäre es fahrlässig, unsere wachsenden Sorgen vor einer unsanften Landung zu verschweigen“, analysiert Prof. Walter. Bei den gewerblichen Immobilientransaktionen rechnet Walter mit einem Rückgang um 25 Prozent. „Manche Marktakteure werden häufiger zum Sekt und seltener zum Champagner greifen“.

Weitere Fachbeiträge befassen sich mit der Vorstellung des neuen monatlichen Immobilienkonjunktur-Index, den strukturellen Veränderungen am Immobilieninvestmentmarkt, den Implikationen der Kredit-Klemme auf die Immobilienmärkte in Deutschland, dem Korrekturbedarf am REIT-Gesetz, der Renaissance des ostdeutschen Immobilienmarktes, der Rolle der öffentlichen Hand in der Wohnungswirtschaft, der Einführung der Zinsschranke, den Planungen zur Erbschaftsteuer oder der Einbeziehung der Immobilie in die Riester-Rente.

„Die konjunkturellen Höhen und Tiefen großer Wirtschafts- und Industriezweige werden in der Öffentlichkeit regelmäßig und intensiv debattiert. Schließt etwa Nokia ein Werk, tobt ein Aufschrei der Empörung durchs Land. Neu ist indes, dass die am Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt gemessen größte Branche, die Immobilienwirtschaft, ebenfalls bedeutenden Veränderungen unterliegt, die für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands erhebliche Bedeutung haben“, so die Herausgeber Robert Ummen, geschäftsführender Gesellschafter des Beratungsunternehmens Business Network Marketing- und Verlagsgesellschaft, und Sven Johns, Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbandes IVD. „Wir sehen es als unsere Aufgabe an, mit dem mittlerweile zum vierten Mal erscheinenden Immobilien Jahrbuch eine wesentliche Unterstützung dabei zu leisten, den Fokus auf den stark wachsenden Sektor der Immobilienwirtschaft zu lenken.“

Robert Ummen, Sven Johns (Hrsg.), Immobilien Jahrbuch 2008 – Analysen, Trends, Perspektiven. IMMO I.deen GmbH, ISBN 978-3-00-023505-4, 304 Seiten, 29,80 Euro. Zu beziehen im Buchhandel oder unter www.ivd.net

Berlin, 11. März 2008; Quelle: ivd.net

IVD Wohnpreisspiegel 2007/2008

Wohnen wird teurer / In großen Städten steigen die Mieten überdurchschnittlich stark

Die Mieten in Deutschland lagen Mitte 2007 knapp ein Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen im Neubau wurde der Preisrückgang gestoppt: Die Kaufpreise blieben stabil. Nur Eigentumswohnungen im Bestand sind um knapp ein halbes Prozent preiswerter geworden. Das belegt der neue IVD-Wohn-Preisspiegel 2007/2008, der bundesweit die Miet- und Kaufpreise in 370 Städten in Deutschland untersucht hat. Er wird jährlich vom IVD herausgegeben. „Die Mieten steigen, die Kaufpreise beginnen sich zu stabilisieren. Nachdem sich diese Entwicklung bereits zuvor in Teilmärkten angekündigt hatte, wird der Trend nun von der aktuellen Preisdatensammlung bestätigt: Wohnen wird teurer“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD in Berlin.

Der aktuelle IVD-Wohn-Preisspiegel 2007/2008 wertet über 20.000 Einzeldaten aus dem zweiten und dritten Quartal des Jahres 2007 aus. Dabei gibt es große Unterschiede in den einzelnen Städten und Segmenten. So ist in den größeren Städten ab 100.000 Einwohnern die Tendenz zu steigenden Mieten mit einem Plus von bis zu zwei Prozent stärker ausgeprägt als im Durchschnitt aller Städte, wo knapp ein Prozent erreicht wird. In Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern ist dafür nur ein Anstieg von einem halben Prozent zu verzeichnen. Am höchsten fiel die Mietsteigerung in Magdeburg, Witten und Essen mit mehr als 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aus. Auch in Hamburg, Leipzig und Berlin stiegen die Mieten mit 3,5 bis 4,5 Prozent deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt. Besonders gefragt waren in den Großstädten Altbauwohnungen mit guter Ausstattungsqualität in guten Wohnlagen. „Trotzdem ist die Nettokaltmiete für eine durchschnittliche Wohnung nur rund 5 Prozent höher als vor zehn Jahren“, bemerkt Schick.

Ähnlich verhält es sich mit Einfamilien- und Reihenhäusern. „Die Preise für das klassische Einfamilienhaus bewegen sich nahezu auf dem Niveau des Jahres 1997“, so Schick. „Das noch immer niedrige Preisniveau und die aktuell niedrigen Zinsen bieten daher gegenwärtig günstige Voraussetzungen für den Kauf eines Eigenheims.“ Nachdem die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser zuletzt noch zurück gingen, blieben sie nun im Vergleich zum letzten IVD-Wohn-Preisspiegel stabil. In den großen Städten stiegen sie sogar um rund zwei Prozent an.

Auch Eigentumswohnungen im Neubau zeigen sich preisstabil – hier haben sich die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht verändert. Bezugsfreie Eigentumswohnungen im Bestand sind jedoch um 0,6 Prozent günstiger geworden. Absolut betrachtet wohnen die Münchner am teuersten. Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Wohneigentum sind dort deutschlandweit am höchsten.

Berlin, 05. Februar 2008; Quelle: ivd.net

IVD kritisiert fehlende Niederlassungsfreiheit

Europa-Konferenz diskutiert Freizügigkeit der Makler-Dienstleistungen

Die bisherige europäische Gesetzgebung ist aus Sicht des Immobilienverbandes IVD nicht geeignet, die vollständige Freizügigkeit der Dienstleistungen von Immobilienmaklern in Europa herzustellen. "Weder die Dienstleistungsrichtlinie noch die begleitenden europäischen Vorschriften setzen das Ziel der EU-Kommission für ein grenzenloses Europa bei den Immobilienmaklern um", erklärte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD anlässlich der Europa-Konferenz der Immobilienmakler in dieser Woche in Brüssel. "Deutsche Immobilienmakler sind einem gravierenden Wettbewerbsnachteil ausgesetzt, weil sie sich nicht ohne weiteres im Ausland niederlassen dürfen, Immobilienmakler aus den anderen europäischen Ländern aber in Deutschland sehr einfach ein Büro eröffnen und tätig werden können", so Schick.

Auf der Europa-Konferenz der Immobilienmakler, die der europäische Maklerverband CEI in dieser Woche gemeinsam mit Vertretern aus allen Mitgliedsländern der EU in Brüssel ausgerichtet hat, wurde vielfach Kritik an den bislang erlassenen europarechtlichen Regelungen getroffen. Von einer Vereinheitlichung der Rahmenbedingungen für die Immobilien-Dienstleistungen könne bislang keine Rede sein. "Die nationalen gewerberechtlichen Vorschriften verhindern die Freizügigkeit der Tätigkeit von Immobilien-maklern in Europa. Die Dienstleistungsrichtlinie kann dieses Manko nur teilweise mildern", erklärte Schick. Dies gelte nicht nur für deutsche Makler sondern auch für die Kollegen aus Italien, Spanien und Portugal oder aus Rumänien, Ungarn und Lettland, wenn diese ein Büro in Frankreich, Belgien, Schweden oder anderen Ländern eröffnen wollen. Am Rand der Europa-Konferenz bestätigte Manuel Negrao, Vizepräsident der CEI aus Portugal diese Sichtweise für sein Land: "Auch in Portugal sehen wir diesen Wettbewerbsnachteil unserer Kollegen gegenüber den Ländern, bei denen hohe Barrieren für den Marktzutritt für Immobilienmakler bestehen."

Die europäische Kommission hat sich zum Ziel gesetzt, ein grenzenloses Europa auch bei der Erbringung von Dienstleistungen herzustellen. Dafür wurde u.a. die EU-Dienstleistungsrichtlinie erlassen.Deutschen Immobilienmaklern wird damit in Zukunft zwar die vorübergehende Tätigkeit zur Erledigung eines Auftrags in anderen Ländern erlaubt, ein Büro dürfen diese aber nicht in jedem Fall eröffnen. Immer dann, wenn nationaleVorschriften die Niederlassungverhindern, wie z.B. in Frankreich oder Schweden, dann geht die Dienstleistungsrichtlinie nicht weit genug. "Das ist der Grund, warum sich der IVD im Gesetzgebungs-verfahren in Brüssel für die Verankerung eines weitreichenden Herkunftslandprinzips eingesetzt hat. Danach hätte ein Dienstleister, der in seinem Heimatland die Voraussetzungen für die Erbringung einer Dienstleistung erfüllt hat, diese auch automatisch in den anderen europäischen Ländern erfüllt. Diese Regel ist jedoch nicht angewendet worden. Die nationalen Vorschriften verhindern damit die Freizügigkeit und hebeln die Dienstleistungsrichtlinie aus", so Schick weiter.

Aus Sicht des IVD kann die kurz vor der Verabschiedung stehende Europanorm über die Dienstleistungen von Immobilienmaklern eine wertvolle Hilfe für die Vollendung eines freien Binnenmarktes der Immobilien-Dienstleister werden. Diese Norm sei zwar freiwillig, werde aber von 30 europäischen Ländern mitgetragen und entwickelt. Am Ende stehe eine Europanorm (EN), die in Deutschland vom nationalen Normungsinstitut DIN getragen werde. Auf dieser Basis könne der Standard der Dienstleistungen für Immobilienmakler in Europa vereinheitlicht werden. Dies sei ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu echtem Wettbewerb in Europa. "Wieder einmal hat der Gesetzgeber den Verbänden eine wichtige Aufgabe übertragen. Sowohl die CEI als europäischer als auch der IVD als deutscher Immobilienverband haben diese Aufgabe aufgegriffen und durch die aktive Gestaltung der EN einen maßgeblichen Anteil an der Herstellung des freien Marktes für Immobilienmakler in Europa."

30. Januar 2008; Quelle: ivd.net

Energiepass

Zwischen den drei Ministern Tiefensee, Glos und Gabriel hat es einen Kompromiss bei der Gestaltung des Energiepasses gegeben. In der Ausgabe 12 der AIZ - Das Immobilienmagazin wird ausfürhlich über die geplante Neuerung der Energieeinsparverordnung (EnEV) berichtet.

Dieser sieht vor:

• Bei allen Gebäuden, die nach 1978 errichtet worden sind, besteht ein generelles Wahlrecht zwischen dem verbrauchs- und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Das Wahlrecht gilt unabhängig von der Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude. Das Datum orientiert sich an dem Inkrafttreten der WärmeVO aus diesem Jahr. Man geht davon aus, dass die neuen Gebäude deshalb einen gewissen Wärmestandard haben.
• Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1978 gilt das Wahlrecht ebenfalls für alle Gebäude mit mehr als 5 Wohneinheiten. Bei Gebäuden mit 4 und weniger Einheiten ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.
• Für ein Gebäude mit weniger als 5 WE, das vor 1978 gebaut, aber nach 1978 grundsaniert worden ist, besteht wieder das uneingeschränkte Wahlrecht zwischen den beiden Versionen des Energieausweises.
• Bei beiden Versionen des Energieausweises muss der Aussteller Handlungsempfehlungen für die Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes geben.
• Wenn Fördermittel nach dem CO₂-Sanierungsprogramm der KfW in Anspruch genommen werden oder worden sind, muss immer ein bedarfsorientierter Energiepass erstellt werden. Immerhin werden ca. 1,4 Mrd. EURO jährlich in diesem Programm ausgereicht (in 2006 sogar um 350 Mio. EURO aufgestockt).
• Das Ministerium geht von einem Preis von 40 - 60,- EURO für den verbrauchsorientierten und von 80 - 120,- EURO für den bedarfsorientierten Energieausweis aus.
• Das Ministerium geht davon aus, dass sich der bedarfsorientierte Ausweis durchsetzen wird.
• Es werden 100 - 150.000 ausstellungsberechtige Personen angestrebt.
• Das Ministerium rechnet mit 900.000 Energieausweisen im ersten Jahr der Wirksamkeit der neuen Energieeinsparverordnung.
• Der parlamentarische Weg: Referentenentwurf - Anhörung - Entscheidung im Bundesrat - Die neue EnEV soll zum zweiten Halbjahr 2007 verabschiedet sein. Sie wird zum 1.1.2008 in Kranft treten. Aufgrund der bestehenden Übergangsfristen wird also der Energiepass voraussichtlich ab 1.7.2008 für die ersten Verkaufs-/Vermietungsvorgänge zur Pflicht.
• Der Kreis der Aussteller des Energiepasses wird in der EnEV geregelt (noch offen).

Informationen zum Energieausweis

Die Minister Tiefensee und Glos bringen Energieausweise für Gebäude und Wohnungen auf den Weg. Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee und Bundeswirtschaftsminister Michael Glos haben heute ihren abgestimmten Vorschlag zur Einführung von Energieausweisen für Gebäude und Wohnungen in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Mit diesem Vorhaben soll eine europäische Richtlinie zur Einführung von Energieausweisen für bereits bestehende Gebäude in deutsches Recht umgesetzt werden.

"Energieeffizienz ist auch im Gebäudebereich notwendig. Dazu sollen kostengünstige, leicht verständliche Energieausweise beitragen. Wer Gebäude oder Wohnungen kaufen oder mieten will, kann sich künftig anhand der Informationen in den Energieausweisen besser über die energetischen Eigenschaften verschiedener Objekte informieren", sagte Tiefensee.

Glos betonte: "Der Energieausweis setzt einen wichtigen Anreiz zur energetischen Sanierung. Durch eine weitgehende Wahlfreiheit erreichen wir, dass die Bürger dabei nicht übermäßig belastet werden."

Nach der künftigen Energieeinsparverordnung sind Eigentümer und Vermieter verpflichtet, im Falle des Verkaufs oder der Vermietung Kauf- und Mietinteressenten einen Energieausweis zugänglich zu machen. Eigentümer und Vermieter von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können dabei wählen, ob sie den Energieausweis auf der Grundlage des errechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs einsetzen. Das Gleiche gilt für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die entsprechend dem Standard der 1977 erlassenen Wärmeschutzverordnung errichtet oder später auf diesen Standard gebracht wurden. Nur für Wohngebäude aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977, die dieses Qualitätsniveau nicht erreichen, soll ab dem 1. Januar 2008 der Bedarfsausweis verbindlich gemacht werden. Übergangsweise soll die Wahlfreiheit zwischen Energieausweisen auf Bedarfs- und auf Verbrauchsgrundlage vor dem 1. Januar 2008 uneingeschränkt gelten.

Um unnötige Kosten zu vermeiden, wird zur Erstellung der Ausweise eine kostenaufwendige Begehung des Gebäudes durch einen Experten nicht vorgeschrieben. Vielmehr kann der Eigentümer dem Experten Angaben und Nachweise zum Gebäude zur Verfügung stellen.

Im Rahmen des CO₂-Gebäudesanierungsprogramms der Bundesregierung sollen Energiebedarfsausweise bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen als unbürokratischer Nachweis genutzt werden.

Zu dem Referentenentwurf werden in den nächsten Wochen die Länder und die Spitzenverbände angehört, bevor die Bundesregierung die Novellierung der Verordnung endgültig beschließt. Der Bundesrat muss der Verordnung danach noch zustimmen.

Quelle: www.ivd.net / www.bmvbs.de

IVD Gewerbepreisspiegel 2007/2008

• Mieten für Büro-Immobilien in Top-Lagen wieder gestiegen
• Nach über fünf Jahren steigen Mieten für Ladenflächen wieder auf breiter Front
• Daten für rund 360 Städte ermittelt

Die Grundstimmung am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien ist optimistisch. Dieses Fazit zieht der Immobilienverband IVD auf Basis seines aktuellen Gewerbepreisspiegels 2007/2008. „Die diesjährige Erhebung ist von steigenden Preisen für Büro- und Einzelhandelsmieten gekennzeichnet. Das ist ein sichtbares Zeichen für einen anziehenden und durchaus lebhaften Markt“, fasst Jürgen-Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD zusammen. Wie bereits im Vorjahr registrieren die Marktbeobachter des IVD nach Jahren des Mietpreis-Rückgangs wieder steigende Büromieten in den großen Städten.

Der Preisspiegel, der beim IVD unter www.ivd.net in gedruckter Form bestellt werden kann, informiert über die Entwicklung des Gewerbe-Immobilienmarktes in rund 360 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Angaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2007, die von den Marktberichterstattern aus dem Verband gemeldet wurden.

Großstädte sind die Gewinner

Wa im letzten Jahr noch die Frage, ob der Turnaround geschafft ist, zeigen die Zahlen für das Jahr 2007 eine nachhaltige Aufwärtstendenz. Vor allem in den großen Städten sind steigende Büromieten zu verzeichnen. Ebenso beobachten die Marktberichterstatter des IVD eine deutlich positive Korrelation zwischen einer modernen Ausstattung der Büros und steigenden Mietpreisen. In der besten Kategorie „guter Nutzwert“ stiegen in Großstädten über 200.000 Einwohner die Büromieten um knapp ein Prozent, ebenso in Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern. „Moderne Büroflächen in großen Städten sind derzeit ein Garant für Mietpreissteigerungen“, kommentiert Schick die Ergebnisse.

Im Durchschnitt aller beobachteten Städte wird aktuell noch ein Rückgang von unter einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr beobachtet. Im Vorjahreszeitraum wurden noch Rückgänge von 1,5 Prozent verzeichnet.

Frankfurt bleibt am teuersten

Mit einer monatlichen Spitzenmiete von 35 Euro/qm ist und bleibt Frankfurt am Main die teuerste Stadt für Büros. In München werden in der Spitze rund 30 Euro, in Düsseldorf 22 Euro, in Hamburg 20 Euro und in Berlin 21 Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Bei den Schwerpunktmieten (gewichteter Wert nach Abschlüssen innerhalb der Marktpreisspanne) für den guten Nutzungswert – dieser setzt sich aus Lage- und Qualitätskomponenten zusammen – ergeben sich folgende Werte: München mit 18,50 Euro/qm (plus 17,8 Prozent zum Vorjahr), Düsseldorf 16,50 Euro/qm (plus 10 Prozent) und Köln 15 Euro/qm (plus/minus 0 Prozent). Die Bundeshauptstadt Berlin liegt mit 11 Euro/qm Bürofläche preislich so hoch wie der Durchschnitt aller Großstädte über 300.000 Einwohner.

Die durchschnittliche Schwerpunktmiete bei guten Mietangeboten über alle beobachteten Städte beträgt 7,26 Euro/qm. In den Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern liegt die Schwerpunktmiete bei durchschnittlich 11,08 Euro/qm.

Zeigte sich in den vergangenen Jahren, dass die Mittelstädte von den Preisrückgängen am Markt nicht so stark betroffen waren wie die Großstädte, ist die Talsohle in den großen Städten nun durchschritten. „Hochwertige Büroflächenangebote in gefragten Lagen registrieren eine deutlich gestiegene Nachfrage und steigende Mieten“, berichtet Schick.

Neben den bereits erwähnten überdurchschnittlich hohen prozentualen Mietpreissteigerungen zum Vorjahr in München und Düsseldorf sind noch Mainz (plus ca. 13 Prozent), Kiel (plus ca. 10 Prozent), Kassel, Siegen (jeweils plus ca. 8 Prozent) und Erlangen, Kaiserslautern, Neuss und Regensburg (mit jeweils plus ca. 6 Prozent) zu erwähnen.

Turnaround bei Büromieten

Die Mietpreissteigerungen in den größeren Städten bestätigen den seit drei Jahren in der Branche spürbaren Optimismus in Bezug auf den deutschen Büroimmobilienmarkt. Da in größeren Städten die Preisschwankungen bei Mieten deutlich spürbarer als in kleineren Städten sind, sind die Ergebnisse des Marktberichtes nach Auffassung des IVD ein klares Zeichen für die Gesundung des Marktes.

Die konjunkturelle Lage des Landes und die aktuelle Situation lassen auch zukünftig hoffen. So sorgt die weiterhin positive Konjunktur weiter für Beschäftigungszuwachs. Laut Statistischem Bundesamt erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 2,5 Prozent im zweiten Quartal 2007 im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im gleichen Zeitraum um 1,7 Prozent.

Erfahrungsgemäß profitiert der Büromietenmarkt direkt von einer nachhaltigen positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Anders als der Wohnimmobilienmarkt, bei dem sich die konjunkturell gute Lage erst mit einer gewissen Verzögerung auswirkt, bedeutet die Schaffung neuer Arbeitsplätze, die Einstellung neuer Mitarbeiter und der Rückgang der Arbeitslosigkeit meist eine direkte Nachfrage nach neuem Büroraum.

Leerstand verliert an Schrecken

Die aktuell hohen Flächenumsätze sind – im Gegensatz zum Vorjahr – nicht mehr nur durch Flächentausch zustande gekommen. Dennoch: Nur zum Teil findet die Nachfrage nach Büroflächen durch eine nennenswerte Netto-Absorption statt. „Viele Mieter nutzen nach wie vor die Marktlage, um ihre gegenwärtigen Flächen zugunsten besserer Flächenangebote in guten bis sehr guten Lagen zu tauschen“, erklärt Schick.

Eine weitere Bremse bzw. ein weiteres Hindernis für einen kräftigen Turnaround am Büroimmobilienmarkt ist immer noch der Leerstand. Dieser sinkt insgesamt, jedoch gibt es eine gegenläufige Entwicklung: Während er bei guten Objekten in guten Lagen überproportional sinkt, haben es Objekte in schlechterer Lage und schlechterem Qualitätstandard immer schwerer Mieter zu finden. Die Bürometropole mit dem geringsten Leerstand ist zurzeit die prosperierende Hansestadt Hamburg. Hier verzeichnet der IVD eine Leerstandsquote von 6,5 bis 7,5 Prozent. Dicht gefolgt von Köln und Berlin mit jeweils rund 8 bis 9 Prozent. Der langjährige Spitzenreiter in Sachen niedriger Leerstand München hat mittlerweile eine Leerstandquote von mittlerweile 9,5 bis 10,5 Prozent. Die Landeshauptstadt Düsseldorf liegt mit einer Spanne von rund 10,5 bis 11,5 Prozent noch vor der Mainmetropole Frankfurt mit bis zu 15 Prozent Leerstandsquote.

Jedoch verraten die reinen Leerstandquoten nur einen Teil der Wahrheit. Internationale Vergleiche zeigen, dass ein Leerstand zwischen 10 und 15 Prozent dennoch einen gesunden und aktiven Markt für Büroimmobilien zulasse. „Hier zeigt sich ein Wandel im Umgang mit der Definition des Leerstands, der auch in Deutschland Einzug hält. Büroraum, der eigentlich als unvermietbar gilt, muss aus der Betrachtung des Leerstands im engeren Sinn herausfallen. Die hohe Nachfrage nach Investments in Büroimmobilien zeigt, dass die Investoren, die häufig aus dem Ausland kommen, diese gedankliche Entwicklung bereits vollzogen haben“, merkt Schick dazu an. Die Diskussion müsse in Deutschland weiter vorangetrieben werden. Manche Immobilieneigentümer werden dadurch zwar mit einer Realität konfrontiert, die sie bislang nicht annehmen wollen, jedoch ist das Marktgeschehen eindeutig. Ihre Immobilie ist in der bestehenden Form nicht mehr zu vermieten. Sie müssen sich auf Umnutzung, Umwidmung leerstehender Büros in Wohnraum, Umstrukturierung einer Immobilie, Investitionen und eventuell den Abriss in energetischer Hinsicht völlig unzureichender Gebäude einstellen.

Incentives werden immer seltener gewährt

Wie bereits im Vorjahr berichten zahlreiche IVD-Marktberichterstatter, dass Incentives wie mietfreie Zeiten von den Eigentümern zwischenzeitlich immer restriktiver gewährt werden. „Auch im Jahr 2007 konnten wir beobachten, dass sich die Schere zwischen Effektivmiete und Nominalmiete weiter schließt“, sagt Schick über die bessere Situation für Eigentümer und Projektentwickler und die allmähliche Gesundung des Marktes. Im Gegenteil werde aus Städten wie Hamburg berichtet, dass dort Ausstattungswünsche zunehmend wieder vom Mieter bezahlt werden. In den vergangenen Jahren haben die Eigentümer von Büroimmobilien solche Mieterwünsche selbst bezahlt, um den Mieter langfristig an sich zu binden. Wer nun spezielle Wünsche – wie das Versetzen von Wänden, Einbau von Besprechungsräumen, Gestaltung von Warte-, Ruhe- oder Kommunikationszonen sowie individuelle Lichtkonzepte – an die Gestaltung einer Bürofläche habe, müsse dies auch wieder bezahlen.

Trends am Büroimmobilienmarkt

Der IVD ist grundlegend optimistisch für den Büromietmarkt in Deutschland. Zwar ist der Markt durch die Top-5-Städte geprägt, die beiden folgenden gegenläufigen Trends lassen sich aber für die gesamte Marktbreite feststellen:

Zum einen besteht aufgrund des bisherigen wirtschaftlichen Aufschwungs ein Nachholeffekt, den viele Firmen durch Einstellung neuer Mitarbeiter, neuem Flächenbedarf und Vergrößerung des Büros haben. Dies lässt sich auch für die meisten der durch den Marktbericht erfassten Mittelstädte feststellen.

Zum zweiten lässt sich eine Tendenz zur Verkleinerung der Bürofläche je Mitarbeiter verzeichnen. Mittel sind dabei eine Reduzierung von Mietflächen durch räumliche Zusammenlegung, Outsourcing von Mitarbeitern, flexible Zeitarbeitsmodelle, gemeinsame Büronutzung usw. „Der Nachholeffekt hat schnelle Auswirkungen, die sich in steigenden Mieten widerspiegeln und in den kommenden zwei Jahren stabil sein wird. Der Trend zum nachhaltigen Umgang mit dem Büroraum wird sich eher langfristig auswirken“, sagt Schick.

Auch die Unternehmenssteuerreform des Jahres 2008 wird ihren Einfluss auf die Büromieten haben. „Die Zinsschranke, die Immobilienunternehmen in der jetzt geplanten Form besonders stark treffen wird, wird indirekt tendenziell eine Verteuerung von Büroraum mit sich bringen“, so Schick.

Einzelhandel:

Seit 2001 zum ersten Mal wieder ein bundesweites Plus bei 1a-Flächen. Der IVD verzeichnet zum ersten Mal seit 2001 im bundesweiten Durchschnitt wieder steigende Mietpreise für 1a-Einzelhandelsflächen. Die Mieten für kleine und große Einzelhandelsgeschäfte in 1a-Lagen der Geschäftskerne sind im bundesweiten Durchschnitt um 0,8 bzw. 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Neben diesem erfreulichen Trend bestätigt sich der Verlauf der vergangenen Jahre: Weiterhin sind es insbesondere die Ladenflächen in den 1a-Lagen großer Städte, die sich positiv entwickeln. Aktuell sind die Ladenmieten für große und kleine Flächen in 1a-Lage in den Zentren der Städte ab 100.000 Einwohner im Durchschnitt um 1,5 bis knapp 2,5 Prozent gestiegen.

Die Mieten der gleichen Ladenflächen in kleineren Städten, d.h. unter 100.000 Einwohnern, sinken im Durchschnitt weiter. Verlierer sind auch weiterhin Flächenanbieter in den so genannten 2a-Lagen.

„Die Konsumenten sind sich einig: Sie bevorzugen die Top-Innenstadtlagen für ihre Shoppingtouren. Einkaufen auf der „grünen Wiese“ oder in unattraktiven Randgebieten verliert immer mehr seinen Reiz, da der Erlebnischarakter fehlt“, so Schick. „Diese „Abstimmung mit den Füßen“ macht sich auch bei der Entwicklung der Mieten bemerkbar“, so Schick.

In Städten ab 300.000 Einwohner in 1a-Lagen liegen die Preise für kleine Ladengeschäfte (bis ca. 100qm Fläche) im Durchschnitt mit knapp 125 Euro/qm um 2,3 Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres.

Teuerster Standort ist München mit einer Spitzenmiete von rund 240 Euro/qm. Es folgen Frankfurt am Main mit ca. 210 Euro/qm, Düsseldorf mit ca. 200 Euro/qm, Köln und Hamburg mit ca. 190 Euro/qm und Berlin mit ca. 170 Euro/qm.

In zahlreichen deutschen Innenstädten sieht der IVD den Trend zu einer Ausdifferenzierung des Einzelhandelsangebotes in 1a-Lagen. Beispielhaft wird dieser Trend deutlich an der Entwicklung sogenannter Nobellagen. In den vergangenen Monaten haben sich Hochpreisanbieter, z.B. Versace, Gucci, Porsche usw. in direkter Nachbarschaft zueinander angesiedelt. Hier findet eine neuartige Cluster-Bildung statt. Damit geht nicht einher, dass in diesen Nobellagen die teuersten Mieten gezahlt werden. Diese Lagen können sich durchaus im Bereich eines mittleren Mietpreisniveaus ergeben. Die Spitzenmieten werden dort gezahlt, wo die größten Kundenströme festgestellt werden. Diese Spitzenlagen werden zunehmend von Filialisten dominiert. Die Mieter in den neu entstehenden Nobellagen legen Wert auf die kaufkräftige Klientel. Hier entsteht ein selbst erstellter Kundenstrom.

Trends bei Einzelhandelsmieten

Ob der aktuell bundesweit beobachtete Mietpreisanstieg im 1a-Lage-Segment sich weiter festigt oder nur ein kurzes Aufflackern – ähnlich dem im Jahre 2001 – ist, bleibt abzuwarten. Auch hier ist der IVD tendenziell optimistisch. Das gute Einzelhandelsjahr 2006 und das – trotz Mehrwertsteuererhöhung – laut aktueller HDE-Prognose „gedämpft optimistisch“ eingestufte Jahr 2007 sprechen zumindest dafür.

Ein weiterer wichtiger Faktor für eine gute Entwicklung ist die Tatsache, dass Deutschland im internationalen Vergleich eine geringe Einzelhandelsfläche im Verhältnis zur Bevölkerung aufweist. „In den vergangenen Jahren sind die vielen Neubauten von Shopping-Centern vom Markt komplett absorbiert worden. Trotz des weiterhin vorhandenen Anstiegs der Verkaufsfläche beobachten wir steigende Mieten über alle Segmente“, erläutert Schick. Um fast 25 Prozent habe die Verkaufsfläche in Deutschland in den letzten 10 Jahren zugenommen. Derzeit seien ca. 118 Mio. Quadratmeter für den deutschen Markt ermittelt. In den kommenden Jahren würden weiterhin ca. 1 Mio. Quadratmeter neu auf den Markt kommen. „Für diese neuen Flächen sind wir positiv gestimmt. Wir sehen – parallel zu den Beobachtungen bei Büroraum – den Trend, dass es Flächenangebote geben wird, die nicht mehr vermarktbar sind. Läden in abgelegenen Seitenstraßen werden zunehmend schlechter nachgefragt. Ohne Käuferstrom kein Umsatz und keine Nachfrage nach einer Neuvermietung“, fasst Schick diesen Kreislauf zusammen. Eigentümer würden demnach bisherige Nutzungskonzepte überarbeiten müssen. Leerstehende Läden seien für das gesamte Umfeld, das häufig ein Wohnumfeld sei, ein negatives Aushängeschild. Die Umwidmung in Wohnraum könne ein Ausweg sein.

Preisspiegel kann bestellt werden
Der IVD-Gewerbepreisspiegel 2007/2008 mit den Immobilienpreisen/-mieten aus ca. 360 Städten sowie den ergänzenden Angaben zu Kaufkraft, Bevölkerung etc. der einzelnen Städte, kann beim Immobilienverband Deutschland, Littenstraße 10, 10179 Berlin, 030 – 2757260, oder Fax unter 030 – 27572649 oder per E-Mail unter info@ivd.net zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Berlin, 08. Oktober 2007
Quelle: www.ivd.net

Der IVD Werbespot [ab September 2007]

Ab September 2007 im Fernsehen - Die Image-Kampagne des IVD

• Spot ansehen

Fast 38% weniger Baugenehmigungen im 1.HJ 2007

Erbschaftssteuerreform: IVD-Experten legen Gesetzentwurf vor

• 3-Punkte-Plan für eine gerechte und einfache Besteuerung
• Kein Erbe soll sein geerbtes Haus verkaufen müssen
• Gesetzentwurf hat praktisch keine Steuermindereinnahmen für Bund und Länder zur Folge
  

Der IVD Bundesverband hat einen Gesetzentwurf zur Erbschaftsteuerreform vorgelegt. Der Verband fordert, dass kein Erbe sein geerbtes Haus verkaufen muss, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können. „Nach heutigem Stand der Diskussion wären Selbstnutzer von Immobilien und Vermieter häufig genau dazu gezwungen. Mit unserem Gesetzentwurf kann das vermieden werden“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. Der Gesetzentwurf sieht einen 3-Punkte-Plan vor, der die Freistellung der selbstgenutzten Immobilie von der Erbschaftssteuer, einen Anspruch auf Stundung zu zahlender Erbschaftssteuer und eine Neuregelung der Bewertung von vermieteten Immobilien im Fall der Erbschaft umfasst.

Selbstnutzer: Von der Erbschaftsteuer befreien

Mit der jetzigen Fassung käme es zu regionalen und sozialen Ungleichbehandlungen für Selbstnutzer von Immobilien. So weisen Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Deutschland je nach Region beträchtliche Unterschiede auf. Darüber hinaus sind auch nichteheliche Lebensgemeinschaften benachteiligt, da dem Lebenspartner der geringste Freibetrag zusteht, er aber mit Steuerklasse III dem höchsten Steuersatz unterliegt. Um diese Entwicklung aufzufangen, reicht eine allgemeine Erhöhung der persönlichen Freibeträge wie bislang vorgesehen nicht aus. „Die selbstgenutzte Wohnung sollte in vollem Umfang und ohne betragsmäßige Begrenzung von der Erbschaftsteuer freigestellt werden“, so Schick. Voraussetzung für die Steuerfreiheit sei eine fünfjährige Haltedauer nach dem Erbfall. Bei Umsetzung des Vorschlages seien die steuerlichen Ausfälle, die sich durch die sachliche Freistellung der selbstgenutzten Wohnung ergeben, gering.

Vermieter: Zehnjährige zinslose Stundung der Erbschaftsteuer

Für vermietete Immobilien des Privatvermögens sollte ein Anspruch auf zehnjährige zinslose Stundung der Erbschaftsteuer eingeführt werden. Zwar ist im Hinblick auf den Wert der geerbten Immobilie der Erbe grundsätzlich in der Lage, die Erbschaftsteuer zu zahlen. Allerdings ergibt sich in vielen Fällen ein Liquiditätsproblem, wenn neben der Immobilie nicht noch weiteres Barvermögen vererbt wird. „Ein gesetzlicher Anspruch auf Stundung würde dieses Problem lösen, da der Erbe dadurch die Möglichkeit erhält, die Erbschaftsteuer aus den laufenden Erträgen zu bezahlen“, erklärt Schick. Gegenüber der jetzigen Regelung führt die hier vorgeschlagene Lösung sogar zu Steuermehreinnahmen für die Länder.

Wertermittlung: Bewertung mit gemeinem Wert

Nach Ansicht des IVD Bundesverbandes sollte sich der Gesetzgeber bei Immobilien auf die allgemeine und schon jetzt in § 9 BewG enthaltene Regelung beschränken, dass Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten sind. Die Ermittlung des betreffenden Wertes sollte er dagegen dem Steuerpflichtigen überlassen. Die Aufgabe der Finanzverwaltung würde sich dagegen darauf beschränken, den von dem Steuerpflichtigen angegebenen Wert zu prüfen. Die Wertermittlung über einen oder mehrere festgelegte „Standard-Vervielfältiger“ ist äußerst problematisch. Entsprechend den unterschiedlichen Immobilienpreisen in Deutschland unterscheiden sich auch die Kaufpreis-Multiplikatoren deutlich und unterliegen stetigen Veränderungen.

Insgesamt haben die IVD-Experten ermittelt, dass es eine einfache und gerechte Form der Besteuerung von vererbten Immobilien geben kann, wenn die Vorschläge des Verbandes umgesetzt werden. Der Vorschlag des IVD führt quasi zu keinen Steuerausfällen bei den Bundesländern, denen das Aufkommen aus der Erbschaftsteuer zusteht.

Berlin, 22.08.2007; Quelle: ivd.net

• PDF: Vorschlag des IVD zur Erbschaftssteuer bei ivd.net
• PDF: Kommentar von Hans Joachim Beck bei ivd.net

IVD packt mit neuem Leitbild die Zukunft an

Auf dem diesjährigen Immobilientag in Dresden hat der Immobilienverband Deutschland IVD die Weichen Richtung Zukunft gestellt. Die Mitgliederversammlung verabschiedete ein neues Leitbild. Es liefert neben einer Standortbestimmung die Formulierung des Selbstverständnisses und zeichnet den Weg in die Zukunft. Damit ist der Verband gut gerüstet für die kommenden Herausforderungen, vor die der Immobilienmarkt künftig alle Beteiligten stellt.

Mit ca. 250 Mrd. € jährlicher Wertschöpfung, das sind mehr als 10% des gesamten Bruttoinlandproduktes, ist die Immobilienwirtschaft einer der bedeutendsten Wirtschaftsfaktoren der Bundesrepublik Deutschland. Der Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen sieht sich in der Verantwortung, am nachhaltigen Funktionieren dieses Marktes mitzuwirken. Als Berufsverband kämpft der IVD für eine effektive Förderung und die Sicherung freiheitlicher und wirtschaftlich erfolgreicher Berufsausübung seiner Mitglieder.

Zusammen mit seinen Regionalverbänden ist der IVD Bundesverband anerkannte Stimme im Immobilienmarkt, da sie umfassende Immobilienmarktkompetenz repräsentieren.

Profilierung des IVD Markenzeichens

Für seine Mitglieder wirkt der IVD als Marktöffner und Unternehmensförderer. Dazu fördert er Bekanntheit und Ansehen der vertretenen Berufe als fachkundige und vertrauenswürdige Berater im In- und Ausland. Erklärtes Ziel ist bei der Vergabe von Verkaufs-, Vermietungs- und Verwaltungsaufträgen die kontinuierliche Steigerung der Marktanteile der Makler und Verwalter. Um deren Kunden eine vertrauenswürdige Anlaufstelle zu bieten, wird das IVD-Zeichen als Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger profiliert. Alle Marktteilnehmer sollen dieses Markenzeichen als Zeichen für kompetente, verantwortungsbewusste und faire Interessenvertretung von Auftraggebern und Kunden kennen lernen. Als den dazu nötigen Qualitätsbeweis führt der IVD seine strengen Aufnahmebedingun-gen und Standesregeln an. Ferner wirkt vertauensbildend, dass der IVD weder Immobilieneigentümer- noch Mieter-Verband ist, sondern für neutrale Marktkenntnisse und realistischen Preisüberblick steht

Fortbildungsangebote zur Qualitätsförderung

Die Beratungskompetenz seiner Mitglieder stellt der IVD mit einem umfassenden Aus- und Weiterbildungsangebot sicher. Für die Vermittlung von Grundlagenwissen und speziell beruflicher Bildung bis hin zu Studiengängen mit akademischem Abschluss steht der IVD in der Trägerschaft zweier anerkannter Fachinstitute: Der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg und der Europäischen Immobilien Akademie Saarbrücken. Hinzu kommen als Mittler marktrelevanten Immobilienwissens die IVD-Regionalverbände mit ihren 9 IVD-Bildungsinstituten für berufsspezifische Intensivseminare und Kolloquien mit konkret praxisorientiertem Erfahrungsaustausch. Um die Aktualisierung des Fachwissens zu dokumentieren, soll ein IVD-Fortbildungspass eingeführt werden.

Wertvolle Servicepakete

Als leistungsstarker Dienstleitungsverband liefert der IVD seinen Mitgliedern acht Servicepakete, die ihren wirtschaftlichen Erfolg und ihre unternehmerischen Entscheidungen unterstützen. Da der wirtschaftliche Wert dieser Angebote schnell ein Mehrfaches des Jahresbeitrags erreichen kann, erhofft sich der IVD davon auch starke Impulse für die Gewinnung weiterer Mitglieder. Die Servicepakete decken die Bereiche Fortbildung, Image, Internet, Management, Markt, Recht, Verbraucherschutz und Kooperationen ab.

Ziele für die Zukunft

Das neue Leitbild des Immobilienverbands gibt die Marschrichtung für die Zukunft vor. Zentrales kurzfristiges Ziel ist, das IVD-Logo als Markenzeichen qualifizierter Immobilien-Makler, Verwalter und Sachverständiger in der Öffentlichkeit durchzusetzen. Mittelfristig gilt es, die qualifizierten Berufsange-hörigen für die Gemeinschaft im IVD zu gewinnen, um der Interessenvertretung noch mehr Gewicht zu verleihen. Dabei nimmt sich der IVD auch selbst in die Pflicht: Durch ständige Weiterentwicklung als anerkannte Stimme im Immobilienmarkt, soll die positive Wahrnehmung der im Verband repräsentierten Berufe gesteigert werden. Konkrete wirtschaftliche Vorteile für die Mitglieder versprechen die kontinuier-liche Pflege des Bildungsangebotes, die Förderung der Kommunikation untereinander, um Gemeinschaftsgeschäfte und internationale Kontakte zu erleichtern sowie das Ziel, für die Steigerung der Marktanteile der vertretenen Berufsgruppen einzutreten. Nicht zuletzt will der IVD sich und seine Mitglieder als aktive Verbraucherschützer im Immobilienmarkt etablieren. Dazu ergreift er die Initiative für die Einrichtung einer Schlichtungsstelle mit einem neutralen „Ombudsmann Immobilienmarkt“ und folgt damit dem europäischen Trend zur außergerichtlichen Regelung von Immobilien Streitsachen durch Mediatoren. Geplant ist für diese Maßnahme eine Zusammenarbeit mit dem Verbraucherschutzministerium und den Verbraucherzentralen.

Quelle: ivd.net

Deutsche Bank und IVD starten Kooperation

Der Immobilienverband IVD und die Deutsche Bank werden im Rahmen des Immobilientags in Dresden (14. und 15. Juni 2007) den Start einer Kooperation im Baufinanzierungsbereich bekannt geben. Im Zentrum der Kooperation steht die Zusammenarbeit zwischen den Immobilienunternehmen des IVD und den Immobilien-Finanzierungs-Experten der Deutschen Bank.

Neben dem intensiven Know-How-Transfer ist das Ziel die Vermittlung von Baufinanzierungen der Deutschen Bank über die rund 6.000 Immobilienmakler und -firmen, die der IVD als größte Maklerorganisation in Deutschland vertritt. 2006 wurden durch die IVD-Mitgliedsunternehmen rund 120.000 Wohn-Immobilien mit einem Volumen von rund 20 Mrd. Euro vermittelt.

„Über die Kooperation erhalten wir Zugang zu rund 20 Prozent aller Käufer und potentiellen Immobilienfinanzierer in Deutschland. Diesen werden wir zukünftig attraktive und individuelle Finanzierungslösungen aus dem Hause Deutsche Bank bieten“, sagt Frank Strauß, bei der Deutschen Bank zuständig für das Geschäft mit Privat- und Geschäftskunden in Deutschland.

„Unsere Mitglieder freuen sich auf die Zusammenarbeit mit der Deutschen Bank. Starke Makler haben starke Partner, das ist der Leitgedanke dieser Kooperation zwischen der größten Bank in Deutschland und dem größten Maklerverband in Deutschland,“ so Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Rund 90 Prozent der Immobilienkäufer beraten sich mit ihrem Immobilienmakler auch vertrauensvoll über die finanziellen Fragen des Immobilienerwerbs. Das zeigen die internen Erhebungen des Verbandes“.

Im Mittelpunkt der Partnerschaft stehen umfangreiche Maßnahmen zur Neukundengewinnung. Die Kooperation ist langfristig angelegt und soll den Partnern eine optimale Erschließung des Marktpotenzials im Immobilienbereich ermöglichen.

Quelle: ivd.net

IVD wählt neues Präsidium

Präsident

Jens-Ulrich Kießling Hamburg

Jens-Ulrich Kießling ist in der 6. Generation Mitinhaber der Firmengruppe Wentzel Dr., die 1820 in Hamburg gegründet wurde und ein Volumen von 25.000 Vertragseinheiten im Eigen- und Fremdbestand verwaltet. Der diplomierte Immobilienwirt stand über neun Jahre dem Hausverwaltungsausschuss des Verbandes vor.

Vizepräsident / Stellvertretender Präsident

Jürgen Michael Schick Berlin

Jürgen Michael Schick ist bereits seit 15 Jahren als Immobilienmakler tätig. Er ist Fachmakler für Wohn- und Geschäftshäuser. Der studierte Politikwissenschaftler und Soziologe ist Immobilienökonom (ebs), Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) und verbandsgeprüfter Gutachter.

Vizepräsident / Schatzmeister

Hugo Sprenker Freiburg

Der Betriebs- und diplomierte Immobilienwirt und öffentlich bestellte Sachverständige ist Inhaber einer der ältesten Immobilienfirmen Freiburgs. 1981 trat er dem Verband bei und engagierte sich als Landesvorsitzender Baden-Württemberg, Bundesschatzmeister und Vizepräsident des IVD.

Vizepräsident

Rudolf Koch Gelsenkirchen

Er ist nach einer technischen Lehre und 6 Semester Jurastudium seit 1976 als Immobilienmakler tätig. Koch gehört dem Landesvorstand NRW seit 1986 und dem Bundesvorstand seit 1992 als Bundesrechtsreferent an. Der ehrenamtliche Gutachter im Gutachterausschuss, IHK-Dozent und Autor verschiedener Publikationen im Bereich Immobilien und Recht ist seit 1994 alleiniger Gesellschaftergeschäftsführer der Koch Immobilien GmbH.

Mitglied des Präsidiums [kooperiert]

Margot Schlubeck, Neunkirchen / Brand

Mit ihrem klassischen Maklerunternehmen ist Margot Schlubeck seit 1989 auf den Verkauf von Wohnimmobilien im Raum Erlangen spezialisiert. Zuvor hatte sie als Außendienstmitarbeiterin eines Fertigbauproduzenten (Immobilien-) Vertriebserfahrung gesammelt. Als Vorstandsmitglied des Regionalverbandes Süd engagiert sich Margot Schlubeck insbesondere für die Juniorenarbeit im Verband.

Mitglied des Präsidiums [Fachbeiratsvorsitzender]

Hans Jürgen Simchen Hannover

Hans-Jürgen Simchen ist geschäftsführender Gesellschafter der Firmengruppe Simchen in Hannover. Das 1949 gegründete Familienunternehmen mit fünf Niederlassungen verwaltet mehr als 13.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten und unterhält eine eigene Planungsgesellschaft. Simchen ist seit 27 Jahren Verbandsmitglied und gehört dem Vorstand des IVD Nord-West an.

Quelle: ivd.net

Urteil: Das "selbstständige" Provisionsversprechen

BGH, Urteil vom 12.10.2006, Az.: III ZR 331/04

Tatbestand:

Die Beklagte betraute im Jahr 2000 die Klägerin, eine Maklerin, mit dem Verkauf eines Hauses in M. -H. . Die Klägerin fertigte ein Exposé und inserierte das Objekt. Im Oktober 2000 fand die Beklagte selbst die Kaufinteressentin S. S. . Ohne dass die Klägerin an den Verhandlungen mitgewirkt hätte, kam es am 17. November 2000 zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Die Klägerin beansprucht von der Beklagten Maklerprovision mit der Behauptung, diese habe ihr vor dem Abschluss des Kaufvertrages zugesichert, sie zahle ihr bei dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision. Die Beklagte macht geltend, es sei nur vereinbart gewesen, dass der Käufer eine Provision zahlen müsse. Mit der Klage fordert die Klägerin Zahlung von 30.070,10 EUR (= 3 % des Kaufpreises in Höhe von 1.690.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer) nebst Zinsen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Nach dem für die rechtliche Prüfung maßgeblichen Sachverhalt kommt in Betracht, dass die Klägerin die Provision (nebst Zinsen) losgelöst von den Voraussetzungen des § 652 BGB beanspruchen kann.

• Wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (vgl. BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteile vom 5. Oktober 2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f und vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 - NJW 2003, 1249, 1250). Die von einer Tätigkeit des Versprechensempfängers als Makler unabhängige Provisionsvereinbarung ist kein selbständiger Vertragstyp; es muss vielmehr jeweils im Einzelfall geprüft werden, welchen rechtlichen Charakter ihr die Parteien beilegen wollten. Es kann sich bei der Provision um einen verschleierten Teil des Kaufpreises handeln; das "selbständige" Provisionsversprechen kann gegeben werden, um die Veräußerungsbereitschaft des an einer Maklerleistung verhinderten Versprechensempfängers zu fördern; die Provision kann Vergütung für gewisse, nicht unter § 652 BGB fallende Dienstleistungen sein; nur wenn es an jeder Gegenleistung fehlt, kann die Provisionszusage als Schenkungsversprechen (§ 518 Abs. 1 BGB) aufgefasst werden (vgl. BGHZ aaO; Senatsurteile vom 5. Oktober 2000 aaO 3782 und vom 6. Februar 2003 aaO; BGH, Urteil vom 15. April 1987 - IVa ZR 53/86 - NJW-RR 1987, 1075).
• Das Berufungsgericht hat den zuletzt genannten, im geschäftlichen Verkehr allerdings von vornherein fern liegenden (vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 2000 aaO) Fall eines Schenkungsversprechens angenommen. Es hat dabei den Begriff der - ein Schenkungsversprechen ausschließenden - Gegenleistung zu sehr verengt. "Zuvor geleistete(n) Verkaufsbemühungen" der Klägerin waren nach seiner Auffassung schon deshalb unerheblich, weil sie dafür gemäß § 652 Abs. 1 BGB keine Provision habe beanspruchen können.
• Dieser Erwägung ist nicht beizupflichten. Nach der vorzitierten Rechtsprechung kann das "selbständige" Provisionsversprechen vielmehr gerade zum Ziel haben, nach § 652 Abs. 1 BGB nicht provisionspflichtige - schon geleistete oder noch zu leistende - Dienste des Maklers zu entgelten. Eine entsprechende Zielrichtung wäre hier auch für das von der Klägerin behauptete Versprechen der Beklagten, sie zahle ihr bei dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision, anzunehmen. Die Klägerin hatte nach der Beauftragung durch die Beklagte unstreitig Verkaufsbemühungen entfaltet. Sie hatte ein Exposé gefertigt und das Objekt inseriert. Es liegt nahe, dass die Beklagte solche Dienste entgelten wollte, als sie im Zusammenhang mit dem "Auftauchen" der Kaufinteressentin Schmitt - so die Feststellung des Landgerichts - erklärte, die Klägerin erhalte in jedem Fall eine Provision.

Der Senat ist gehindert, selbst zu entscheiden. Denn das Berufungsgericht hat zu der von der Klägerin behaupteten Zusage der Beklagten, die Provision in jedem Fall selbst zahlen zu wollen, Feststellungen nicht getroffen.

Quelle: ivd.net

Energieausweis kommt

Zwischen den drei Ministern Tiefensee, Glos und Gabriel hat es einen Kompromiss bei der Gestaltung des Energiepasses gegeben. In der Ausgabe 12 der AIZ - Das Immobilienmagazin wird ausfürhlich über die geplante Neuerung der Energieeinsparverordnung (EnEV) berichtet.

Dieser sieht vor:

• Bei allen Gebäuden, die nach 1978 errichtet worden sind, besteht ein generelles Wahlrecht zwischen dem verbrauchs- und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Das Wahlrecht gilt unabhängig von der Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude. Das Datum orientiert sich an dem Inkrafttreten der WärmeVO aus diesem Jahr. Man geht davon aus, dass die neuen Gebäude deshalb einen gewissen Wärmestandard haben.
• Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1978 gilt das Wahlrecht ebenfalls für alle Gebäude mit mehr als 5 Wohneinheiten. Bei Gebäuden mit 4 und weniger Einheiten ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.
• Für ein Gebäude mit weniger als 5 WE, das vor 1978 gebaut, aber nach 1978 grundsaniert worden ist, besteht wieder das uneingeschränkte Wahlrecht zwischen den beiden Versionen des Energieausweises.
• Bei beiden Versionen des Energieausweises muss der Aussteller Handlungsempfehlungen für die Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes geben.
• Wenn Fördermittel nach dem CO2-Sanierungsprogramm der KfW in Anspruch genommen werden oder worden sind, muss immer ein bedarfsorientierter Energiepass erstellt werden. Immerhin werden ca. 1,4 Mrd. EURO jährlich in diesem Programm ausgereicht (in 2006 sogar um 350 Mio. EURO aufgestockt).
• Das Ministerium geht von einem Preis von 40 - 60,- EURO für den verbrauchsorientierten und von 80 - 120,- EURO für den bedarfsorientierten Energieausweis aus
• Das Ministerium geht davon aus, dass sich der bedarfsorientierte Ausweis durchsetzen wird.
• Es werden 100 - 150.000 ausstellungsberechtige Personen angestrebt.
• Das Ministerium rechnet mit 900.000 Energieausweisen im ersten Jahr der Wirksamkeit der neuen Energieeinsparverordnung.
• Der parlamentarische Weg: Referentenentwurf - Anhörung - Entscheidung im Bundesrat -  Die neue EnEV soll zum zweiten Halbjahr 2007 verabschiedet sein. Sie wird zum 1.1.2008 in Kranft treten. Aufgrund der bestehenden Übergangsfristen wird also der Energiepass voraussichtlich ab 1.7.2008 für die ersten Verkaufs-/Vermietungsvorgänge zur Pflicht.
• Der Kreis der Aussteller des Energiepasses wird in der EnEV geregelt (noch offen).

7 Gründe für einen Immobilienkauf im Jahr 2008

Die eigenen vier Wände stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen in Deutschland. Wohneigentum stellt, gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge, ein wichtiges Stück Sicherheit dar und steigert die Lebensqualität. Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft aber eine breite Lücke: Mit nur rund 42 Prozent liegt die Eigentumsquote in Deutschland noch weit unter dem europäischen Durchschnitt von rund 65 Prozent.

Welche sieben Punkte für einen Immobilienkauf im Jahr 2008 sprechen, fasst der IVD Bundesverband in dieser Liste zusammen.

1. Die Kaufpreise sind günstig.

Ob Eigentumswohnung oder Ein- bzw. Zweifamilienhaus, die Kaufpreise sind in vielen deutschen Städten in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem niedrigen Niveau. Allerdings mit ansteigender Tendenz: Der allgemeine positive Wirtschaftstrend scheint sich auch auf das Segment des Wohneigentums auszuwirken. Der IVD verzeichnet wieder Preisanstiege, vor allem in großen Städten und in gefragten Lagen. Der Zeitpunkt ist günstig, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen, bevor es weitere Preissteigerungen gibt.

2. Die Zinsen sind noch niedrig.

Ebenso wie die Immobilienpreise sind auch die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem Niveau, das deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 8 Prozent liegt. Darlehen sind heute zu einem Zinssatz von etwa 4,5 Prozent zu bekommen. Betrugen die Zinszahlungen bei einem zehnjährigen Darlehen von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von acht Prozent monatlich 670 Euro, sind heute bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent lediglich noch 375 Euro für die Zinsen aufzubringen. Damit kann schneller entschuldet werden. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, reduziert sich die Zeit auf gut 26 Jahre.

3. Sie wohnen im Alter mietfrei.

Unabhängig davon, wie schnell Sie Ihren Kredit tilgen, gibt es keine bessere Altersvorsorge als Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis bei den stetig fallenden staatlichen Rentenleistungen. Wer im Alter keine Miete mehr zahlen muss, genießt eine spürbare finanzielle Entlastung und hat deutlich mehr Geld zur Verfügung für seinen Lebensunterhalt.

4. Die Renditen sind höher.

Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen bietet eine vermietete Immobilie deutlich attraktivere Renditen. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei fünf bis sieben Prozent. Wer hingegen in den vergangenen zehn Jahren in einen offenen Immobilienfonds investierte, erzielte lediglich eine Jahresrendite von rund drei Prozent. Auch unter diesen Gesichtspunkten ist die Immobilie aus einem klassischen Vermögensaufbau nicht wegzudenken.

5. Immobilienbesitzer haben eine höhere Sparquote.

Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Das gleiche Einkommen vorausgesetzt, sparen Mieter laut einer Untersuchung von empirica zwischen 50 und 59 Jahren gerade ein Jahresnettoeinkommen an. Immobilieneigentümer sparen in derselben Zeit eineinhalb Jahreseinkommen an und besitzen zusätzlich noch die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.

6. Sie bleiben flexibel.

Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Sie Ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend. Die Immobilie kann künftig als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden und so Bestandteil Ihres Vermögens bleiben. Um Ihre Flexibilität zu wahren, sollten Sie auf eine gute Vermietbarkeit von Haus oder Wohnung achten.

7. Sie steigern Ihre Lebensqualität.

Im eigenen Heim lebt es sich besser. Das vielleicht wichtigste Argument für den Immobilienbesitz ist statistisch nicht zu belegen. Wie stark die eigene Wohnung die Lebensqualität steigert, kann nicht in Zahlen ausgedrückt werden. Ob es das Wissen um ausbleibende Mieterhöhungen ist, die Sicherheit, sein Heim nicht bei Eigenbedarf des Eigentümers verlassen zu müssen oder das Gefühl, die Wohnung nur für sich selbst zu verschönern und zu pflegen, statt die mietvertraglich geforderten Schönheitsreparaturen durchzuführen: der „Wohlfühlfaktor“ liegt bei den eigenen vier Wänden deutlich höher.

Die Professionelle Hausverwaltung lohnt sich

Weniger Fehler bei Betriebskostenabrechnungen und schnellere Neuvermietung leer stehender Wohnungen

Immer wieder gibt es zwischen Mietern und Vermietern Ärger wegen Betriebskostenabrechnungen. Bestimmte Posten fehlten, der Verteilerschlüssel sei falsch berechnet, regelwidrige Kosten seien mit einbezogen worden, lauten häufige Beschwerden von Mietern. „Während aber solche Fehler professionellen Hausverwaltern nur selten passieren, hat derjenige, der nur nebenberuflich Wohnungen vermietet, oft gar nicht die Zeit, die zahlreichen Vorschriften, richterlichen Urteile und steuerlichen Neuregelungen zu den Mietnebenkosten zu kennen und richtig anzuwenden – falsche Betriebskostenabrechnungen sind häufig die Folge“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. „Das Engagement eines professionellen Hausverwalters lohnt sich deshalb – sowohl aus Zeit- als auch aus Kostengründen.“

Weniger Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Jeder Vermieter sollte für seine Wohnungen einmal pro Jahr Betriebskostenabrechnungen versenden. Nur dadurch können Vermieter bei ihren Mietern alle Kosten geltend machen, die während der Abrech-nungsperiode tatsächlich angefallen sind: In vielen Fällen übersteigen die Kosten die Vorauszahlungen der Betriebskosten durch die Mieter. „Hat ein Vermieter aber in seiner Betriebskostenabrechnung Kosten vergessen oder falsch angegeben, kann er sie nicht nachträglich einfordern“, erläutert der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein. „Wenn ein Mieter seine Betriebskostenabrechnung erst einmal erhalten hat, ist sie auch rechtlich bindend.“ Bei professionellen Hausverwaltungen sei die Fehlerwahrscheinlichkeit von Betriebkostenabrechnungen bedeutend geringer, weil sie über spezielle Software verfügten und immer mehrere Mitarbeiter eine Abrechnung prüften. „Nicht zu unterschätzen ist außerdem der Zeitgewinn für Vermieter, wenn sie das Erstellen der Abrechnungen in professionelle Hände geben“, so Löhlein.

Professionelle Verwalter sind in der Regel zudem durch feste Bürozeiten besser für Mieter erreichbar, wenn diese Fragen zu ihrer Wohnung haben. Und bei Unstimmigkeiten können Verwalter gut zwischen Mieter und Vermieter vermitteln, weil sie über eine professionelle Distanz verfügen. „Ein Verwalter hat kein Interesse daran, einen Mieter zu übervorteilen“, sagt Rechtsanwalt Löhlein.

Schnelle Neuvermietung leer stehender Wohnungen

Stehen Wohnungen leer, können sich die Verwalter intensiv um rasche Neuvermietungen bemühen. Tipp: Die Verwaltung sollte eine Mitgliedschaft in der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) vorweisen können. „Dann kann der Verwalter das bisherige Zahlungsverhalten von potentiellen Neumietern abfragen und damit verhindern, dass der Vermieter an Mietnomaden gerät, die von Wohnung zu Wohnung ziehen und keine Miete zu zahlen“, sagt Löhlein. In der Regel schaffen es Hausverwalter auch bedeutend schneller, neue Mieter für leer stehende Wohnungen zu finden. „Für Hausverwaltungen sind Neuvermietungen alltägliches Geschäft“, sagt IVD-Vizepräsident Schick. „Nebenberufliche Vermieter müssten darin erst Erfahrungen sammeln.“

Nicht nur auf den Preis schauen

Für die Auswahl einer Hausverwaltung empfiehlt Schick, den Preis nicht als alleiniges Entscheidungs-kriterium zu nehmen. „Vermieter sollten vorher verschiedene Hausverwaltungen besuchen und sich ein Bild davon machen, wie die Büroarbeit jeweils organisiert ist“, sagt der IVD-Vizepräsident. Außerdem können Vermieter vor Vertragsabschluss fragen, ob die Verwaltung eine Vermögensschadenshaft-pflichtversicherung abgeschlossen hat: Die Mindestsumme sollte bei 100.000 Euro liegen. Diese Versicherung ersetzt Vermögensverluste von Vermietern, die durch einen Fehler des Hausverwalters entstanden sind.

Von Vorteil ist es ebenfalls, wenn die Mitarbeiter der Verwaltung akademische Zusatzqualifikationen vorweisen können, vor allem wirtschaftswissenschaftliche oder juristische Abschlüsse. Ein weiteres Auswahlkriterium bei der Suche nach einer professionellen Hausverwaltung ist die Mitgliedschaft in einer Berufsorganisation. Dadurch können Qualitätsstandards garantiert werden. So erfolgt die Aufnahme in den IVD Bundesverband nur nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Diskriminierungsgesetz im Mietrecht

Nach dem Allgemeinen Gleichstellungsgesetz (AGG) müssen Vermieter, Verwalter und Immobilienmakler bei der Vermietung von Wohnraum Vorschriften einhalten, die die Benachteiligung einzelner Bevölkerungsgruppen verhindern sollen. Die Bundesgeschäftsstelle des IVD hat dazu ein Merkblatt erarbeitet, das die wesentlichen Vorschriften des AGG erläutert. Hier finden Sie die Arbeitshinweise des IVD zum AGG.

Neuregelungen für Immobilieneigentümer

Zahlreiche Änderungen müssen immer wieder beachtet werden. Davon sind die Immobilienwirtschaft, private Anleger und Selbstnutzer gleichermaßen betroffen.

Trotz Abschaffung der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung bleiben Wohnimmobilien zur Altersvorsorge interessant

Das neue Jahr bringt für Immobilieneigentümer zahlreiche Änderungen. Davon sind die Immobilienwirtschaft, private Anleger und Selbstnutzer gleichermaßen betroffen. „Positiv zu bewerten ist, dass laut Koalitionsvertrag die Immobilie in der geförderten Altersvorsorge ab 2007 eine wichtigere Rolle einnehmen soll“, so Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). „Es wäre allerdings sinnvoll gewesen, schon jetzt, parallel zu den jetzt eingeführten Änderungen, die Immobilie verstärkt in die Altersvorsorge einzubinden“, betont Schick.

Selbstnutzer von Immobilien sind insbesondere von der Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1.1.2006 betroffen. Wer bislang ein Haus gebaut oder gekauft hat, erhielt acht Jahre jeweils bis zu 1.250 Euro und darüber hinaus 800 Euro pro Kind an staatlicher Unterstützung. Nur Bauherren, die vor dem 1.1.2006 mit der Herstellung begonnen haben, und Käufer, die vor diesem Datum den Vertrag mit dem Notar abgeschlossen haben, haben Anspruch auf die Zulage. Eigentümer, denen bereits eine Eigenheimzulage gewährt wird, erhalten diese auch weiterhin bis zum Ende des Förderzeitraums.

Private Anleger sind insbesondere von der Abschaffung der degressiven AfA betroffen. Künftig gilt auch für Neubauten nur noch die lineare Abschreibung von zwei Prozent. Bislang konnten Bauherren oder Erwerber im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung in den folgenden neun Jahren jeweils vier Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abschreiben. In den darauf folgenden acht Jahren waren es jeweils 2,5 Prozent und in den folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent.

„Trotz der Abschaffung von Eigenheimzulage und der degressiven AfA bleibt die Wohnimmobilie schon allein zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge für private Kapitalanleger und Selbstnutzer interessant. Die Mietersparnis oder das zusätzliche Einkommen aus der Vermietung sind auch bisher wesentliche Argumente für Immobilieneigentum gewesen und haben nichts von ihrer Bedeutung verloren“, so Schick. „Staatliche Förderungen oder Abschreibungsmöglichkeiten sollten ohnehin grundsätzlich nicht ausschlaggebend für den Kauf sein. Entscheidend für den Kauf einer Immobilie sind immer die Qualität der Immobilie und die Wirtschaftlichkeit der Investition.“

Unsicherheit herrscht auch wegen der geplanten Änderung des § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Es ist vorgesehen, dass der Verkaufsgewinn beim Verkauf von Immobilien mit einem einheitlichen Steuersatz besteuert wird. Dies soll zum 1. Januar 2007 eingeführt werden. Im Gespräch sind dabei rund 20 Prozent. Dieser Steuersatz greift unabhängig von der Haltedauer der Immobilie. „Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist somit vom Tisch. Grundsätzlich müssen private Anleger bei Verkauf den erzielten Gewinn besteuern“, so Schick. Offen ist indes, wie die Höhe des Gewinns ermittelt wird. Seit dem 1. August 1995 wird die Höhe des Veräußerungsgewinnes als Differenz von Verkaufspreis und Buchwert der Immobilie bestimmt und nicht als Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis. „Wird der Veräußerungsgewinn aus der Differenz von Verkaufspreis und Buchwert ermittelt, so ergäbe sich insbesondere für Anleger, die ihre Immobilie schon sehr lange besitzen und die deshalb einen sehr niedrigen Buchwert aufweist, eine sehr hohe Steuerlast.“

Darüber hinaus herrscht Unsicherheit, ob Investitionen in Denkmalschutz-Immobilien vom neuen § 15b EStG betroffen sind. „Der Gesetzgeber wollte mit diesem § 15b Steuersparmodelle wie Medien- und Windkraftfonds treffen, nicht aber Denkmal-schutz-Immobilien. So wird in der Gesetzesbegründung ausdrücklich klargestellt, dass der Erwerb von zu modernisierenden Eigentumswohnungen nicht betroffen sein soll“, so Schick. „Der Gesetzestext selber lässt allerdings einiges unklar und bietet Raum für Spekulationen. Eine Klarstellung muss nun so rasch wie möglich in einem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums nachgeholt werden.“ Der § 15b EStG sieht vor, dass Verluste während der Verlustphase nur noch innerhalb der einzelnen Einkommensquelle unbegrenzt verrechnet werden können. Der Ausgleich von Verlusten mit anderen Einkunftsarten oder innerhalb der gleichen Einkunftsart ist dagegen auf zehn Prozent begrenzt.

Quelle: ivd.net