Der Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e. V. ist für Immobilienexperten sowie Verbraucher ein Nachschlagewerk, das Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in der Region Berlin-Brandenburg transparent und vergleichbar macht.

Seit 2004 ermitteln die IVD-Marktreporter und Mitglieder des Wertermittlungsausschusses Miet- und Kaufpreise des jeweils aktuellen Jahres, ihre Dynamik sowie die Trends der kommenden sechs Monate. Neben Reports zu den einzelnen Berliner Bezirken und den Brandenburger Städten beinhaltet die IVD-Analyse eine Übersicht zu Berliner Spitzenpreisen sowie eine Kaufpreiskarte für das Berlinnahe Umland.

Aktuell + Detailliert + Informativ -Transparenz ist der beste Schutz vor Fehleinschätzungen!

NEU! AUSGABE 2011/2012

IVD-Immobilienpreisservice: Mieten und Preise von Wohnungen in Berlin sind weiter im Aufwind

• Merklicher Anstieg bei Eigentumswohnungen in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg
• Miet- und Eigentumswohnungen ziehen auch  in Steglitz-Zehlendorf spürbar an
• Auch Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Hauptstadt teurer
• Verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen im Berliner Speckgürtel
• Potsdam baut Spitzenposition aus

Auf dem Berliner Immobilienmarkt stehen weiterhin alle Zeichen auf Wachstum. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise von Wohnungen steigen ungebrochen an. In Vorzugswohnlagen nahm die durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,25 €/qm in 2010 auf 7,60 €/qm in 2011 zu. In Berliner Standardwohnlagen stieg die Nettokaltmiete von 6,00 €/qm auf 6,20 €/qm. Eigentumswohnungen verzeichnen in der Hauptstadt eine vergleichbare Entwicklung: In beliebten Lagen liegt der Schwerpunktkaufpreis aktuell bei 1.700 €/qm (Vorjahr: 1.625 €/qm). Standardwohnlagen weisen ein Wachstum von 1.200 auf 1.300 €/qm auf. Allerdings ist die Nachfrage in citynahen Gebieten wesentlich höher als in Randlagen. Dies ist das Ergebnis des Immobilienpreisservices 2011/2012, den der Immobilienverband Berlin-Brandenburg e. V. im achten Jahr in Folge veröffentlicht hat. Die Studie erfasst zum Stichtag 1. Oktober 2011 marktgerechte Preisspannen und Ertragsfaktoren für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg und differenziert dabei bis auf Bezirksebene.

„Der Berliner Immobilienmarkt befindet sich trotz des unsicheren wirtschaftlichen Umfelds weiterhin auf Wachstumskurs“, kommentiert Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. „Unsere Studie zeigt aber zugleich, dass die Rede von der `Explosion der Immobilienpreise´ nicht zutreffend ist. Denn im bundesweiten Vergleich befinden wir uns weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau.“

Der Berliner Mietwohnungsmarkt wird gegenwärtig von Charlottenburg-Wilmersdorf angeführt, wo die Schwerpunktmiete in Vorzugslagen bei 9,25 €/qm nettokalt liegt. Es folgen Mitte mit 9,15 €/qm und Steglitz-Zehlendorf mit 9,00 €/qm. Im etablierten Berliner Südwesten sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um zehn bis 15 Prozent gestiegen. Auch die Zukunftstendenz weist deutlich nach oben. Im Top-5-Ranking der Schwerpunktmieten liegen beliebte Wohngebiete in Pankow mit 8,00 €/qm auf Platz vier, gefolgt von Tempelhof-Schöneberg mit 7,75 €/qm. „Auch die Spitzenmieten in Top-Lagen haben leicht zugenommen“, berichtet Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses. „In Top-Lagen von Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Pankow liegen sie bei 18,50 €/qm, 15,00 €/qm, 14,00 €/qm und 13,00 €/qm.“

Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge sowie als Ferienwohnung beliebt
„Die zunehmende Bedeutung der selbst genutzten Eigentumswohnung als Teil der Altersvorsorge ist am Markt spürbar“, sagt Wohltorf. „Privatanleger nutzen sie jedoch auch verstärkt als Kapitalanlage. Beliebt ist hierbei die Vermietung als Ferienimmobilie.“ Eine standardisierte Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche kostet im Schnitt in Standardwohnlagen 117.000 Euro, an begehrten Standorten 153.000 Euro. Dies entspricht einem Preisanstieg von etwa zehn bzw. fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Diese Entwicklung beruht allerdings zum Teil auf der Zunahme energetischer Modernisierungen.

Die Schwerpunktkaufpreise für Eigentumswohnungen sind in beliebten Lagen von Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2.200 €/qm sowie in Mitte mit 2.000 €/qm am höchsten. In der Spitze werden in Mitte sogar 5.500 €/qm und in Charlottenburg-Wilmersdorf 4.500 €/qm erzielt. Während sich in Pankow der Markt für Eigentumswohnungen in Vorzugslagen bei 1.950 €/qm einzupendeln scheint, verzeichnet das Segment in Steglitz-Zehlendorf und Friedrichshain-Kreuzberg einen merklichen Preisanstieg von zehn bis 15 Prozent auf jeweils 1.900 €/qm – mit weiterhin steigender Tendenz. Eine dynamische Entwicklung findet derzeit auch in Lichtenberg statt. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen in mittleren Wohnlagen nach einem Anstieg von zehn bis 15 Prozent nun bei 1.550 €/qm. Auch in naher Zukunft werden steigende Preise erwartet. Neben den Vorzugswohnlagen von Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg können somit bei den Eigentumswohnungen auch Standardwohnanlagen in Teilen von Lichtenberg, Neuköllln und Mitte deutlich profitieren.

„Beliebtheit bei Wohnungssuchenden wirkt sich auch positiv auf das Wohnumfeld aus“, berichtet Giller. „So konnten dieses Jahr Teile von Moabit von einer einfachen auf eine einfache bis mittlere Wohnlage hochgestuft werden. Die neuen Sanierungsgebiete in Tiergarten, Wedding, Mitte, Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg werden vermutlich mittel- bis langfristig ebenfalls aufgewertet werden.“

Stabile Aussichten bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verteuern sich in Berliner Vorzugswohnlagen von 310.000 Euro in 2010 auf 315.000 Euro in 2011. In Standardwohnlagen ist der Anstieg etwas geringer: Die Preise klettern hier von 227.500 Euro auf 230.00 Euro. In begehrten Vierteln von Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf liegen die Schwerpunktkaufpreise bei 550.000 bzw. 475.000 Euro. Hier ist auch weiterhin mit leicht steigenden Preisen zu rechnen. In den übrigen Bezirken hingegen wird das Preisniveau stabil bleiben. Hier gab es auch in diesem Jahr keine Preisveränderungen. Nur in Pankow verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um bis zu fünf Prozent auf 260.000 Euro.

Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern steigt an
Als Renditeobjekt beliebt sind Wohn- und Geschäftshäuser mit einem geringen gewerblichen Anteil oder reine Wohn- und Mehrfamilienhäuser sowie Angebote mit einem hohen Mietsteigerungspotenzial. Giller kommentiert: „Nach jahrelanger Zurückhaltung gibt es angesichts der positiven Mietentwicklung und der zunehmenden Nachfrage nach exklusiv ausgestatteten Immobilien wieder Perspektiven für die rentable Sanierung und energetische Aufwertung von Wohnräumen.“ Der durchschnittliche Ertragsfaktor für Wohn- und Geschäftshäuser mit bis zu 20 Prozent gewerblichem Mietanteil steigt in Vorzugslagen von 14,0 auf 14,5, in Standardlagen von 12,5 auf 13,0.

City-West punktet als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort
Die besten Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte liegen in der City-West. Wie im vergangenen Jahr liegen in der Charlottenburger Tauentzienstraße die Mieten mit bis zu 230 €/qm am höchsten. Es folgt der Kurfürstendamm mit bis zu 200 €/qm. In Mitte ist das Mietniveau für Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen etwas geringer. Am Alexanderplatz reicht die Mietpreisspanne bis zu 145 €/qm, in der Friedrichstraße bis zu 140 €/qm.

Potsdam baut seine Spitzenposition aus
In Brandenburg setzt sich der Trend des vergangenen Jahres fort: Die Landeshauptstadt Potsdam sticht unter den neuen Bundesländern (ohne Berlin) weiterhin heraus. Während die Mieten in sehr guten und mittleren bis guten Lagen stabil bei 10,50 €/qm bzw. 6,50 €/qm liegen, verzeichnen Eigentumswohnungen eine geringe Preissteigerung von bis zu fünf Prozent – mit weiter steigender Tendenz. An sehr guten Standorten liegen die Kaufpreise bei 3.000 €/qm, in mittleren bis guten Lagen bei 2.400 €/qm. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind die Preise um bis zu fünf Prozent angestiegen. In sehr guten Lagen liegen die Durchschnittspreise bei 390.000 Euro, in mittleren bis guten Lagen bei 250.000 Euro. Auch hier werden weiterhin leicht steigende Preise erwartet. „Eine dynamische Entwicklung mit Steigerungsraten von zehn bis 15 Prozent weisen die Baulandpreise auf“, so Wohltorf. „In sehr guten Lagen nehmen sie aktuell 380 €/qm, in mittleren bis guten Lagen 220 €/qm ein.“
Wachstumstendenzen gibt es auch im Berliner Speckgürtel. „Die Nachfrage nach Mietobjekten am Rande Berlins hat sich zum Teil deutlich verstärkt“, erklärt Wohltorf. „Dies führt zu marginalen Leerständen bei Wohnungen und Reihenhäusern. Auch die Zahl der Transaktionen hat nach der Zurückhaltung infolge der Wirtschaftskrise mittlerweile wieder zugenommen.“ Die Brandenburger Städte Cottbus, Frankfurt (Oder) und Brandenburg an der Havel weisen keine wesentlichen Veränderungen im Preisniveau auf.